راند آخر فروش در بازار مسکن

اصفهان زیبا: تعداد آپارتمان‌ها و خانه‌های فروشی در بازار مسکن اصفهان از 28مرداد تا 3 شهریور یعنی اولین هفته از ششمین‌ ماه سال دوبرابر بیشتر از 28روز ابتدایی مرداد بود که بیانگر افزایش چندبرابر عرضه‌ آپارتمان در طول هفته‌ گذشته است. این مسئله تاثیر زیادی بر بازار مسکن شهر در ابعاد مختلف گذاشت که از همه مهم‌تر توانست قیمت‌های حبابی مرداد‌ را کنترل کند و جلوی افزایش بیش از حد آنها را بگیرد. ولی اگر می‌پرسید چرا تعداد آپارتمان‌ها و خانه‌های فروشی اصفهان ناگهان اینقدر افزایش یافته‌است، باید بدانید که هم صاحب‌خانه‌‌ها و هم مشاوران املاک به راند آخر‌ رسیده‌اند؛ « یا به قیمت واقعی می‌فروشند و یا باید 9 ماه منتظر بمانند.»

بازار خرید ‌و فروش
رکورد چهار هفته مداوم افزایش قیمت آپارتمان در هفته‌ اول شهریور‌ شکسته‌ شد. در طول این‌ هفته میانگین قیمت آپارتمان‌های فروشی 416 میلیون تومان بود که 104 میلیون تومان کمتر از هفته‌ چهارم‌ مرداد است. کارشناسان این کاهش قیمت را به دلیل افزایش عرضه‌ آپارتمان می‌دانند، ولی این رابطه در بازار خانه صدق نمی‌کند؛ زیرا متوسط قیمت خانه‌های فروشی شهر از 839 میلیون تومان در هفته‌ چهارم مرداد به یک میلیارد و 55 میلیون تومان در هفته‌ اول شهریور‌ رسیده‌است. کارشناسان در توجیه این سوال که چرا با وجود چندبرابر شدن عرضه خانه متوسط قیمت تغییری نکرد، تعداد کم خانه‌های فروشی را موثر می‌دانند.با وجود افزایش خانه‌های فروشی سطح شهر، اما هنوز تعداد آنها با تقاضا تناسب‌ ندارد و اصلا قابل مقایسه با آپارتمان‌های فروشی نیست. وضعیت قیمت آپارتمان و خانه‌های عرضه شده از 28 مرداد تا سوم شهریور در بازه‌های مختلف به صورت جدول یک است.تعداد آپارتمان‌های کمتر از 200 میلیون تومان اصفهان در طول مرداد همیشه پایین بود و حتی به کمتر از 10درصد رسید. در این بازه‌ مورد بررسی نیز فقط 10 درصد ازآپارتمان‌ها قیمت پایینی دارند؛ بنابراین در طول این هفته از هر صد آپارتمان‌فروشی فقط 10مورد آنها کمتر از 200میلیون تومان قیمت‌داشته‌اند. در توجیه این مسئله دو سناریو مطرح می‌شود: یا تعداد آپارتمان‌های ارزان‌ اصفهان‌ کم شده‌است و یا صاحب‌خانه‌ها فعلا تمایلی به فروش آپارتمان‌های ارزان خود ندارند.اما در مورد خانه پس از چهار هفته بالاخره دو بازه‌ کمتر از 200 میلیون و 200 تا 400 میلیون تومان در مجموع دارای سهمی 37درصدی هستند که در طول 40 روز گذشته یک رکورد است. البته سهم‌ 54 درصدی در بازه خانه‌های بیشتر از 700 میلیون تومان نیز یک رکورد بزرگ بود. از 28 مرداد تا سوم شهریور بیش از نصف خانه‌های فروشی‌ اصفهان بالاتر از 700 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده‌اند.

بازار رهن و اجاره
متوسط قیمت رهن املاک اجاره‌ای اصفهان از تاریخ 28مرداد تا سوم شهریور برابر با 13میلیون و 500 هزار تومان بود؛ حتی مشاهدات نشان می‌دهد که بسیاری از صاحب‌خانه‌ها حاضرند بابت پول رهن فقط مبلغ پنج میلیون تومان دریافت کنند، ولی متوسط قیمت اجاره به یک میلیون و 150 هزار تومان رسید. بررسی‌ها نشان می‌دهد که مطرح شدن احتمالات در خصوص کاهش سود بانکی باعث شده تا صاحب‌خانه‌ها کرایه را به پول رهن‌ ترجیح بدهند، حتی در بعضی از مناطق لوکس شهر که تا چند هفته‌ قبل اجاره‌ آپارتمان به 100 میلیون تومان رهن نیاز داشت، امروز قیمت رهن را به 20 میلیون تومان کاهش داده اند و در مقابل کرایه را افزایش یافته‌است.

وضعیت مناطق مختلف اصفهان در بازار مسکن
بازار مسکن اصفهان طی هفته اول شهریور در انحصار نسبی چهار محله بود که حدود 55 درصد از آپارتمان‌های فروشی شهر در آنجا قرار داشت. این محلات به ترتیب میزان عرضه شامل میرزا‌طاهر، فلاطوری، کاوه و گلستان می‌شود. وضعیت بازار مسکن در هر کدام از این محلات به قرار جدول2 است.میانگین قیمت آپارتمان‌های فروشی محله‌ میرزا‌طاهر در هفته سوم مرداد 508 میلیون تومان بود، در هفته‌ چهارم مرداد به 545 میلیون تومان رسید و حالا به 583 میلیون تومان رسیده‌است؛ بنابراین افزایش‌ عرضه در محله‌ میرزا‌طاهر طی هفته‌های گذشته همراه با بیشتر شدن‌ قیمت‌ها بوده‌است که ادعای هفته‌ گذشته کارشناسان را تایید می‌کنند.هفته‌ گذشته بیان شد کارشناسان تحولات بازار مسکن میزرا‌طاهر با هدف افزایش قیمت‌ توجیه می‌کنند که روند صعودی متوسط‌ قیمت‌ آپارتمان‌های میرزا‌طاهر در طول هفته‌های گذشته بیانگر همین موضوع بود. در مورد محله‌های دیگری مانند فلاطوری، کاوه و گلستان‌ نیز داده‌ها نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر سه کمتر از 300 میلیون تومان است.

نام هفته اول شهریور: راند آخر
کارشناسان حوزه‌ مسکن براین باورند که افزایش شدید تعداد املاک فروشی با شروع شهریور به این دلیل است که صاحب‌خانه‌ها و مشاوران املاک به راند آخر رسیده‌اند. بعضی از فروشندگان طی دو ماه ابتدایی تابستان بازار‌گرمی کردند و با تشویق تعدادی دلال حاضر به فروش با قیمت واقعی ملک خود نشدند؛ اما حالا در راند آخر هستند و شمارش معکوس برای آنها به صدا‌ درآمده‌است؛ زیرا اگر واقعا فروشنده‌ باشند فقط تا پایان شهریور ماه فرصت دارند.البته بازارمسکن در طول مهر و آبان نیز وضعیت خوبی داشت، ولی امسال دقیقا همزمان با پایان شهریور، محرم و صفر نیز آغاز‌خواهد شد و این بیانگر خواب مطلق در بازار‌ مسکن است. بررسی‌ها و مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که درصد بالایی از مردم اصفهان در روز‌های شهادت تعداد معاملات خود را به صفر می‌رسانند و در طول محرم و صفر نیز اصلا معامله‌ سنگینی نمی‌کنند، چه برسد به خرید خانه و آپارتمان؛ زیرا معامله سنگین در این زمان را بدشگون‌ می‌دانند. با این تفاسیر، تقاضا در ماه محرم و صفر به شدت کاهش می‌یابد و اگر کسی واقعا قصد فروش ملک خود را داشته‌باشد احتمالا باید تخفیف سنگینی برای آن در نظر بگیرد.همین مسئله باعث شده تا مشاوران املاک نخستین روز‌های شهریور را با قدرت آغاز کنند. اما موازی با این قضیه، افزایش عرضه با کاهش قیمت‌ ملک همزمان بوده‌است. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که میانگین قیمت آپارتمان‌های فروشی در هفته‌‌های دوم، سوم و چهارم شهریور به شدت‌ کاهش پیدا می‌کند، ولی این احتمال وجود دارد که از 25 تا 31 شهریور؛ یعنی هفته‌ آخر این ماه قیمت‌ها به حالت قبلی برگردد؛ زیرا افرادی که موفق به فروش ملک خود نشده‌اند، ترجیح می‌دهند تا پس از محرم و صفر منتظر بمانند. البته از بازار پس از محرم و صفر نیز نباید انتظار زیادی داشت؛ زیرا با آذر یعنی شروع فصل سرمای‌ زمستان همزمان است.با این شرایط صاحب‌ خانه‌ها واقعا به راند آخر رسیده‌اند؛ یا بازار‌گرمی را تمام و ملک خود را به قیمت روز می‌فروشند و یا باید دست‌کم 9 ماه منتظر بمانند.

جدول شماره یک
بازه قیمتی(تومان) آپارتمان خانه
کمتر از 200 میلیون 10درصد 18درصد
200 تا 400 میلیون 57درصد 19درصد
400 تا 700 میلیون 21درصد 9درصد
بیشتر از 700 میلیون 12درصد 54درصد

جدول شماره دو
نام محله ارزان‌ترین آپارتمان (تومان) گران‌ترین آپارتمان (تومان) متوسط‌ قیمت (تومان)
میرزاطاهر 200 میلیون 1 میلیارد و 800 میلیون 583 میلیون
فلاطوری 230 میلیون 510 میلیون 274 میلیون
کاوه 170 میلیون 250 میلیون 214 میلیون
گلستان 210 میلیون 440 میلیون 291 میلیون