بازار مسکن، آرامش قبل از ترامپ

اصفهان زیبا: بازار مسکن اصفهان از 8 تا 14 مهر یعنی دومین هفته‌ از پاییز تقریبا تعطیل بود و در آرامش کامل به‌سر‌می‌برد. در این‌ مدت عرضه‌ خانه‌ و آپارتمان به شدت کاهش‌ یافت و تقریبا نصف هفته‌ اول مهر‌ماه بود. مشاوران املاک گزارش می‌دهند که مشتری زیادی هم در بازار حضور نداشت‌ که اصلی‌ترین دلیل آن احتمالا تعطیلی‌ دو روز ابتدایی هفته‌است. شنبه‌ هشتم و یک‌ شنبه‌ نهم مهر به دلیل تاسوعا و عاشورا تعطیل بود و مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که در چهار روز دیگر غیر تعطیل این هفته‌ نیز، تعداد معاملات به شدت پایین بود. به هر‌حال بررسی‌ آماری وضعیت بازار مسکن در هفته‌ دوم مهر‌ ماه نتایج‌ جالبی را نشان می‌دهد.

هم‌زمان با کاهش عرضه در بازار مسکن، میانگین قیمت‌ آپارتمان‌ و خانه‌های فروشی در شهر اصفهان افزایش یافت. متوسط قیمت‌ آپارتمان‌های فروشی در هفته‌ اول مهرماه برابر با 485 میلیون تومان بود که در هفته‌ دوم‌ مهر به 576 میلیون تومان رسید. بعضی از کارشناسان می‌گویند که با این افزایش، احتمالا روند قیمت‌ آپارتمان‌ در طول مهر صعودی باشد که در مورد بازار خانه‌ نیز صدق می‌کند؛ زیرا متوسط قیمت‌ خانه‌های فروشی شهر اصفهان از 856 میلیون‌ تومان در هفته‌ اول مهر به یک میلیارد و 99 میلیون تومان در هفته‌ دوم مهر‌ماه رسید.وضعیت املاک فروشی شهر اصفهان در بازه‌های مختلف قیمتی به قرار جدول زیر است:

بازه قیمتی (تومان) آپارتمان خانه
کمتر از 200 میلیون 8% -
200 تا 400 میلیون 25% 33%
400 تا 700 میلیون 58% 17%
بیشتر از 700 میلیون 9% 50%

همیشه درصد بالایی از آپارتمان‌های فروشی شهر در بازه‌ قیمتی 200 تا 400 میلیون‌تومان قرار می‌‌گرفت و در بعضی از هفته‌ها سهم این بازه حتی از 60 درصد نیز بیشتر بود ولی‌ در هفته‌ دوم مهر‌ماه این‌ بازه کاهش‌ چشم‌گیری را تجربه‌ کرده‌است. در مقابل برای نخستین بار در سال 96 حدود 58 درصد از آپارتمان‌های فروشی بین 400 تا 700 میلیون‌ تومان قرار گرفته‌اند که علت اصلی،‌ افزایش متوسط قیمت آپارتمان‌های فروشی به 576 میلیون تومان در همین بازه است. ناگفته نماند که هفته‌ اول مهر فقط 17 درصد از آپارتمان‌های عرضه شده‌ بین 400 تا 700 میلیون‌تومان قیمت‌گذاری شده‌اند؛ اما در مورد خانه، وضعیت کمی متفاوت است.خانه‌های فروشی‌ شهر اصفهان معمولا قیمت بالایی دارند؛ ولی از 8 تا 14 مهر‌ 50 درصد از خانه‌های فروشی سطح شهر بالاتر از 700 میلیون‌ تومان قیمت‌ داشتند که در بعضی از موارد به بیش از دو میلیارد تومان نیز می‌رسد. بنابراین افزایش میانگین‌ قیمت در بازار خانه احتمالا به دلیل افزایش چشم‌گیر خانه‌های میلیاردی فروشی و در مقابل کاهش‌ خانه‌های ارزان قیمت است.

بازار رهن و اجاره
مشاوران املاک می‌گویند که کرکره‌ بازار رهن‌ و اجاره‌ خانه و آپارتمان را پایین کشیده‌اند؛ زیرا بیشتر مستاجران یا ملک مورد نظر خود را پیدا کرده‌اند و یا با صاحب‌خانه‌ قبلی تمدید کرده‌اند؛ در نتیجه‌ بازار رهن‌ و اجاره فعلا در سکون به سر می‌برد. با این حال از آپارتمان‌هایی که طی هفته‌ دوم مهر‌ماه برای اجاره قرار گرفته‌اند مشخص است که میانگین قیمت‌ رهن اکنون حدود 23 میلیون تومان تعیین می‌شود. از طرفی بیشتر اجاره‌ها در طول این مدت هم کمتر از یک میلیون تومان بود و در نتیجه میانگین قیمت اجاره از 8 تا 14 مهر‌ماه برابر 675 هزار تومان است. این شرایط نشان می‌دهد که وضعیت بازار اجاره بها در طول این هفته از تابستان نیز بهتر بود ولی فراموش نکنید که تعداد املاک اجاره‌ای کمترند.

وضعیت بازار مسکن در مناطق مختلف اصفهان
امام خمینی بهترین محله‌ اصفهان در طول هفته‌ دوم مهرماه برای خرید آپارتمان بود. تعداد زیادی از آپارتمان‌های فروشی این محله‌ در بازه‌ زمانی مورد بررسی، کمتر از 200 میلیون تومان قیمت‌ داشتند هر‌چند در مجموع، حدود 90 درصد از آپارتمان‌های فروشی این محله کمتر از 300 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شد. به هر‌حال برای افرادی که به دنبال آپارتمان ارزان قیمت‌ هستند امام خمینی اکنون شرایط خوبی دارد.اما برای خرید خانه محله‌ رباط شرایط خوبی داشت. البته تعداد خانه‌های فروشی در این محله زیاد نیست ولی‌ در طول این هفته هم از نظر تعداد و هم از نظر قیمت بهتر از سایر‌ هفته‌ها بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که استقبال از خانه‌های محله‌ رباط خوب بود و باعث شد حجم معاملات در این محله افزایش یابد.

نام هفته‌ دوم مهر: ملک شاید گران شود
کارشناسان در نخستین‌ روز‌های شهریور‌ سه سناریو در مورد قیمت مسکن در مهر‌ماه بیان کردند که براساس یکی از آنها پیش‌بینی می‌شد خانه و آپارتمان گران شود؛ ولی هیچ کارشناسی پیش‌بینی نمی‌کرد که روند افزایش قیمت خانه و آپارتمان تا جایی باشد که در هفته‌ دوم مهر‌ماه متوسط قیمت آپارتمان به مرز 600 میلیون تومان نزدیک‌ شود؛ پس این سوال مطرح می‌شود که دلیل افزایش قیمت ملک چیست؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد که کارشناسان نظر واحدی در این‌باره ندارند، بعضی از آنها این‌ مسئله را صرفا به دلیل اثر گذاری اخبار جهانی بر بازار مسکن می‌دانند، مانند سخنرانی‌ جنجالی رئیس‌جمهور آمریکا که قرار است پنج‌شنبه‌ این هفته انجام شود. از حدود سه هفته‌ قبل گمانه‌زنی‌های زیادی در مورد این سخنرانی می‌شد و به همین دلیل قیمت‌‌ها نیز افزایش زیادی داشت. تعدادی از مشاوران املاک می‌گویند که دلیل اصلی افزایش قیمت‌ مسکن، همین سخنرانی است. این احتمال وجود دارد که پس از سخنرانی قیمت، ملک با کاهش یا افزایش شدید رو‌به‌رو شود.کارشناسان دیگر نیز براین‌باورند که بدون شک‌ این سخنرانی بر بازار‌های اقتصادی موثر خواهد بود ولی‌ افزایش قیمت‌ آپارتمان و خانه بیشتر به دلیل کاهش عرضه است و احتمالا در هفته‌های آینده برطرف خواهد شد. این کارشناسان نوسانات صعودی قیمت خانه و آپارتمان طی دو هفته‌ ابتدایی مهرماه را با دهه محرم توجیه می‌کنند. با این شرایط بررسی‌ اینکه کدام ادعا صحت بیشتری دارد، تقریبا نشدنی است زیرا‌ بازه‌ زمانی که باید برای هر دو احتمال بررسی‌ شود هم‌پوشانی زیادی دارد؛ اما اگر ‌میانگین قیمت در هفته‌ سوم ‌مهرماه کاهش پیدا کند احتمالا نشان‌دهنده‌ این است که نوسانات این بازار ارتباط زیادی با سخنرانی ترامپ ندارد.