فروشندگان، خانه را گران کرده‌اند
«قیمت مسکن افزایش پیدا کرد». مراجع زیادی مدعی هستند قیمت مسکن افزایش یافته است. از مشاوران املاک گرفته تا مسئولان، کارشناسان، خبرگزاری‌ها و روزنامه‌های مختلف، در هفته‌های گذشته چندین بار اعلام کرده‌اند قیمت ملک افزایش یافته‌است؛ ولی آیا این ادعا صحت دارد؟ تنها مراجع معتبری که نوسانات قیمت ملک را به صورت علمی و قابل اتکا انجام می‌دهند، بانک‌مرکزی و مرکز آمار کشور هستند که تاکنون آماری از افزایش قیمت ملک در سال جاری منتشر نکرده‌اند و اگر آماری نیز منتشر شود، جامعه نمونه آنها بیشتر در شهر تهران است. با این حال بررسی های میدانی در اصفهان نیز حاكی از افزایش قیمت مسكن است.
«قیمت مسکن افزایش پیدا کرد». مراجع زیادی مدعی هستند قیمت مسکن افزایش یافته است. از مشاوران املاک گرفته تا مسئولان، کارشناسان، خبرگزاری‌ها و روزنامه‌های مختلف، در هفته‌های گذشته چندین بار اعلام کرده‌اند قیمت ملک افزایش یافته‌است؛ ولی آیا این ادعا صحت دارد؟ تنها مراجع معتبری که نوسانات قیمت ملک را به صورت علمی و قابل اتکا انجام می‌دهند، بانک‌مرکزی و مرکز آمار کشور هستند که تاکنون آماری از افزایش قیمت ملک در سال جاری منتشر نکرده‌اند و اگر آماری نیز منتشر شود، جامعه نمونه آنها بیشتر در شهر تهران است. با این حال بررسی های میدانی در اصفهان نیز حاكی از افزایش قیمت مسكن است.
انجام پنج کار تحقیقاتی و بررسی میدانی در خصوص نوسانات قیمت املاک اصفهان در سال جاری بیانگر این موضوع است که ادعای افزایش قیمت در بازار مسکن اصفهان صحت دارد، البته هیچ کدام از این پژوهش‌ها به تنهایی دلیل قابل اطمینانی برای تایید ادعای افزایش قیمت مسکن در اصفهان نیست، ولی قرار گرفتن تمام آنها در کنار یکدیگر نشان می‌دهد قیمت ملک در اصفهان افزایش یافته‌است.
میانگین قیمت‌ها
مقایسه متوسط قیمت آپارتمان‌های فروشی در شهر اصفهان در سه بازه در مقایسه با دو سال گذشته نشان می‌دهد قیمت آپارتمان و به طور کلی مسکن در اصفهان افزایش یافته‌است. نتایج این بررسی آماری در جدول مشخص است.براساس جدول متوسط قیمت آپارتمان‌هایی که از اول تا 12 شهریور سال 95 برای فروش به مشاوران املاک سطح شهر سپرده‌شده‌اند، برابر با 341 میلیون تومان است، درحالی که متوسط قیمت در تاریخ اول تا 12 شهریور سال 96 به 344 و همین بازه در سال 97 به 680 میلیون تومان رسیده‌است كه نشان از افزایش دو برابری قیمت ها دارد.هرچند مقایسه میانگین قیمت‌ها دلیل محکمی برای اثبات ادعای افزایش قیمت ملک نیست، ولی همانطور که در جدول مشخص است در هر سه بازه زمانی مورد بررسی، سال 97 بالاترین میانگین قیمت را دارد. در سال‌های گذشته متوسط قیمت آپارتمان در اصفهان کمتر به 500 میلیون تومان می‌رسید، ولی امسال در خیلی از هفته‌ها بالاتر 600 میلیون تومان بود.
نوسانات قیمت پیشنهادی
به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، بین دو تا چهار سال، آپارتمان‌های زیادی برای فروش قرار گرفته‌اند، درحالی که مشتری ندارند و هر چند وقت یک بار مالک قیمت یا شرایط فروش را تغییر می‌دهد که به عوامل زیادی بستگی دارد. نتایج حاصل از بررسی یک جامعه آماری متشکل از 1240 ملکی که از مناطق مختلف شهر اصفهان برای فروش قرار گرفته‌اند حاکی است، فروشندگان از چهار ماه قبل تا به حال قیمت پیشنهادی ملک خود را بین 20 تا 90 درصد افزایش داده‌اند.198 مورد از این املاک فروشی بیش از سه سال است که در بنگاه‌ها در انتظار مشتری هستند. بررسی دقیق‌تر این مسئله را نشان داد که در 95 درصد نمونه‌ها، مالکان قیمت پیشنهادی برای ملک خود را دوباره در سال 96 کاهش داده‌اند. یک بار در اواسط تابستان و بار دیگر اول پاییز سال 96، درحالی که 79 درصد از آنها دست کم یک بار و حداکثر سه بار قیمت پیشنهادی خود را در سال جاری افزایش داده‌اند. یک بار انتهای فروردین، اول خرداد و اول پاییز 97 که نوسانات قیمت پیشنهادی بیشتر از دو بار قبل بود.
مشاوران املاک
نتیجه نظرسنجی کیفی میان جامعه آماری متشکل از 35 مشاور املاک سطح شهر اصفهان بیانگر این موضوع است که همه آنها ادعای افزایش قیمت ملک را تایید کردند. نیمی از این جامعه آماری افزایش قیمت ملک را کمتر از 50 درصد و مابقی براین‌باورند که قیمت ملک در بعضی از مناطق شهر اصفهان بیش از 100 درصد افزایش یافته‌است.هرکدام از این 35 مشاور املاک در توجیه ادعای افزایش قیمت ملک دلایل زیادی مطرح کردند که در میان آنها، افزایش تقاضا، حضور دلالان در بازار، ترس مردم برای کاهش ارزش پول و افزایش هزینه‌های ساخت بیشترین سهم را داشتند. در کنار مشاوران املاک از 18 دلال حاضر در بازار مسکن نیز نظرسنجی شد که همه آنها نیز ادعای افزایش قیمت را تایید کردند. حتی بعضی از آنها مدعی شدند به دلیل افزایش قیمت وارد بازار شده‌اند.
هزینه‌های ساخت
اقلامی که برای ساخت یک بنا استفاده می‌شوند، بین 57 تا 120 مورد هستند که به نوع بنا بستگی دارند. بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که تمام این اقلام پس از نوسانات قیمت ارز در سال جاری، بین 20 تا 200 درصد افزایش قیمت داشته‌اند. از آهن گرفته تا سیمان، گچ، آجر، سرامیک، موزائیک ، ام‌دی‌اف، سیستم گرمایشی و سرمایشی و سایر بخش‌ها همگی نوسان شدیدی را تجربه کرده‌اند. مثلا اسفند سال گذشته قیمت سیستم گرمایشی پکیج همراه با چهار رادیاتور برای آپارتمان 90 متری حدود پنج میلیون تومان بود، ولی امروز به بیش از 12 میلیون تومان رسیده‌است.به همین دلیل تعداد زیادی از انبوه‌سازانی که در حال ساخت بنا در مناطق مختلف شهر بودند، قیمت پیش‌فروش شده خود را تا 50 درصد افزایش داده‌اند.
حذف املاک ارزان‌قیمت
ارزان‌ترین املاک فروشی شهر اصفهان در پنج سال گذشته آپارتمان‌های کمتر از 200 میلیون تومان هستند که بسته به شرایط خاص گاهی کمتر از 100 میلیون تومان نیز قیمت‌گذاری می‌شد، ولی نتایج یک تحقیق آماری از بازار تابستانی مسکن نشان می‌دهد که امسال تعداد آپارتمان‌های کمتر از 200 میلیون تومان در بسیاری از مناطق شهر اصفهان کاهش و در بعضی از مناطق حتی به صفر رسیده است. مثلا حدود 19 درصد از آپارتمان‌های فروشی محله کاوه در سال‌های 94، 95 و 96 کمتر از 200 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده‌بودند و در سال 97 آپارتمان‌های کمتر از 200 میلیون تومان فقط 5 درصد از بازار مسکن محله کاوه را تشکیل می‌دادند.این تناسب در سایر مناطق شهر اصفهان مانند خانه اصفهان، مدرس، سه‌راه سیمین، کوی‌بهار و پروین اعتصامی دیده می‌شود. در این تحقیق 22 محله اصفهان مورد بررسی آماری قرار گرفتند که در میان آنها 19 محله دقیقا شرایطی مشابه با محله کاوه داشتند. مشاوران املاک این مناطق براین باوربودند که دیگر آپارتمانی کمتر از 200 میلیون تومان عرضه نخواهد شد.
بازه زمانی سال 95 سال 96 سال 97
متوسط قیمت یک تا12 مهر 335 میلیون تومان 342 میلیون تومان 674 میلیون تومان
متوسط قیمت یک تا 12 شهریور 341 میلیون تومان 344 میلیون تومان 680 میلیون تومان
متوسط قیمت یک تا 12 خرداد 349 میلیون تومان 353 میلیون تومان 535 میلیون تومان
منبع: روزنامه اصفهان زیبا