رسیدگی بدون اغماض به تخلفات ساخت‌وساز/محاسبه مبلغ تخلفات ساختمانی بر مبنای زمان تخلف

به گزارش خبرنگار ایمنا، کمیسیون ماده ۱۰۰ برای بیشتر افرادی که درگیر ساخت‌وساز یا خرید و فروش ملک هستند نامی آشنا است؛ این کمیسیون وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی در شهرها را دارد و بخشی از معاونت شهرسازی و معماری شهرداری‌ها به‌شمار می‌رود.

کمیسیون ماده ۱۰۰ متشکل از سه عضو اصلی شامل نماینده دادگستری، نماینده وزارت کشور و عضو شورای اسلامی شهر است که در رسیدگی بدون اغماض به انواع تخلفات ساختمانی صلاحیت ذاتی دارد و در جهت نظم بخشیدن به شهرسازی و ساخت و سازهای شهری تلاش می‌کند.

طبق قانون اگر بنایی بدون دریافت پروانه ساختمانی از مراجع مربوطه، ساخته شود یا بنای ساخته شده طبق مفاد پروانه نباشد یا بعد از پایان ساخت، بخش‌های دیگری به بنا اضافه شود، کمیسیون ماده ۱۰۰ به آن رسیدگی خواهد کرد.

طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید پیش از ساخت ملک از شهرداری‌ها پروانه ساختمان بگیرند و مأموران شهرداری‌ها نیز موظف هستند از عملیات ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه در زمین محصور یا غیرمحصور جلوگیری کنند.

نخستین‌بار در سال ۱۳۲۴ موضوع جلوگیری از ساخت‌وساز غیرمجاز به‌صورت قانون تصویب شد و در سال ۱۳۳۴ بر اساس بند ۲۴ ماده ۵۶ قانون شهرداری، وظیفه صدور پروانه برای تمام ساختمان‌های احداث شده در شهرها، به شهرداری‌ها محول شد؛ در ادامه به‌منظور الزام رعایت بند ۲۴ ماده ۶ و نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی، الحاق ماده ۱۰۰ به قانون شهرداری تصویب شد که بر اساس آن تمام مالکان موظف شدند برای انجام عملیات ساختمانی در داخل محدوده و حریم شهر قبل از انجام هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و آغاز ساخت‌وساز، از شهرداری پروانه ساختمانی دریافت کنند.

به منظور افزایش سطح آگاهی شهروندان از قوانین و ضوابط مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰ و پاسخ به بعضی از سوال‌های متداول شهروندان، گفت‌وگویی را با غلامعلی فیض‌اللهی، مدیرکمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری اصفهان انجام داده‌ایم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید:

آیا مالک یا ذی‌نفع می‌تواند جهت دفاع از خود در کمیسیون ماده ۱۰۰ حضور داشته باشد؟

با توجه به اشاره تبصره یک ماده ۱۰۰، این کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌کند که ظرف مدت ۱۰ روز توضیحات خود را به‌صورت کتبی ارسال کند و پس از گذشت این مدت، کمیسیون ماده ۱۰۰ مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، ظرف مدت یک‌ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد در نظر بگیرد.

در قانون اشاره نشده است که باید مالک یا ذی‌نفع در کمیسیون ماده ۱۰۰ حضور یابد، اما مدیر یا اعضای کمیسیون می‌توانند اجازه حضور مالک یا ذی‌نفع را بدهند و در غیر این صورت مالک یا ذی‌نفع اجازه حضور در این جلسه را ندارد؛ طبق ماده ۹۳ قانون آئین دادرسی مدنی، اصحاب دعوا می‌توانند در جلسه دادرسی حضور یافته یا لایحه ارسال کنند.

با توجه به ماده ۹۴ قانون آئین دادرسی مدنی، هریک از اصحاب دعوا می‌توانند به جای خود وکیل به دادگاه معرفی کنند، اما در مواردی که دادرس حضور شخص خواهان یا خوانده یا هر دو را لازم بداند این موضوع در برگ اخطاریه قید خواهد شد و در این صورت شخص مکلف به حضور خواهد بود و طبق ماده ۹۵ این قانون، حضور نیافتن هر یک از اصحاب دعوا یا وکیل آنها در جلسه دادرسی مانع رسیدگی و گرفتن تصمیم نیست، در موردی که دادگاه به دریافت توضیح از خواهان نیاز داشته باشد و نامبرده در جلسه تعیین شده حاضر نشود، با دریافت توضیح خوانده نیز دادگاه نمی‌تواند رأی صادر کند.

همچنین در صورتی که با دعوت قبلی هیچ‌یک از اصحاب دعوا حاضر نشوند و دادگاه نتواند در ماهیت دعوا بدون دریافت توضیح، رأی صادر کند، دادخواست باطل خواهد شد، اما در تبصره یک ماده ۱۰۰ اشاره‌ای به این موارد نشده است و تنها تاکید بر ارسال لایحه از سوی مالک شده است.

طبق ماده ۸۱ قانون آئین دادرسی مدنی برابر مقررات تاریخ و وقت جلسه به خواهان ابلاغ شده است و با توجه به ماده ۹۳ آدم اصحاب دعوا می‌توانند در جلسه دادرسی حضور یافته یا لایحه ارسال کنند.

چه کسانی حق اعتراض به رأی بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ جهت تجدید نظر در کمیسیون دارند؟

با توجه به تبصره ۱۰ (الحاقی ۲۷.۶.۱۳۵۸) قانون ماده ۱۰۰ هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند؛ رأی این کمسیون قطعی است.

بنابراین با توجه به صراحت تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ فقط شهرداری، مالک و یا قائم او می‌توانند به رأی بدوی اعتراض کنند و در این مرحله شاکی حق اعتراض به رأی بدوی ماده ۱۰۰ را ندارد و در صورت قطعیت می‌تواند بر اساس بند ۲ ب ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری به آن مرجع شکایت کند.

با توجه به ماده ۳۵۷ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ غیر از طرفین دعوا یا قائم مقام قانونی آنها، هیچ فرد دیگری نمی‌تواند در مرحله تجدیدنظر وارد شود، مگر مواردی که قانون مقرر می‌دارد.

در صورتی که اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ پس از انشا رأی، متوجه اشتباه خود در صدور آن شوند، آیا می‌توانند رأی خود را تغییر دهند؟

طبق ماده ۳۰۹ قانون آئین دادرسی مدنی، هرگاه در تنظیم و نوشتن رأی دادگاه سهو قلم رخ دهد، مثل از قلم افتادن کلمه‌ای یا زیاد شدن آن، یا اشتباهی در محاسبه صورت گرفته باشد، تا وقتی که از آن درخواست تجدید نظر نشده باشد، دادگاه رأسا یا به درخواست ذی‌نفع، رأی را تصحیح می‌کند و رأی تصحیحی به طرفین ابلاغ خواهد شد.

تسلیم رونوشت رأی اصلی، بدون رونوشت رأی تصحیحی ممنوع است و حکم دادگاه در قسمتی که مورد اشتباه نبوده باشد، در صورت قطعیت اجرا خواهد شد.

با توجه به تبصره یک ماده ۳۰۹ قانون آئین دادرسی مدنی، در مواردی که اصل حکم یا قرار دادگاه قابل واخواهی یا تجدیدنظر یا فرجام است، تصحیح آن در مدت قانونی قابل واخواهی یا تجدیدنظر یا فرجام خواهد بود.

با توجه به تبصره ۲ ماده ۳۰۹ قانون آئین دادرسی مدنی، چنانچه رأی مورد تصحیح واسطه واخواهی یا تجدید نظر یا فرجام نقض شود، رأی تصحیحی نیز از اعتبار خواهد افتاد.

طبق نظریه حقوقی ۷.۷۸۲۱ بیستم آبان‌ماه ۱۳۸۰ کمیسیون‌های بدوی و تجدیدنظر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، به‌صورت قانونی مجاز به عدول از رأی خود نیستند، حتی اگر اشتباه کرده باشند و در این خصوص دیوان عدالت اداری می‌تواند رأی صادره را باطل کند.

بنابراین سهو قلم به‌طوری که ماهیت رأی را دچار تغییر نکند، مشکلی ندارد، اما اگر با اصلاح ماهیت رأی تغییر کند، قابل اصلاح نیست و اگر رأی قطعی باشد، از طریق دیوان عدالت اداری قابل رسیدگی است یا در صورتی که رأی بدوی باشد، در کمیسیون تجدیدنظر قابل اصلاح خواهد بود.

طبق نظریه حقوقی شماره ۷.۴۹۹۵ هجدهم شهریورماه ۱۳۸۲، کمیسیون‌های بدوی و تجدیدنظر ماده ۱۰۰ به‌صورت قانونی مجاز به عدول از رأی خود نیستند، حتی اگر اشتباه کرده باشند؛ در این مورد دیوان عدالت اداری در مواردی که قانون اجازه داشته باشد می‌تواند آرای مذکور را باطل کند.

هر چند ماده ۳۰۹ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عموی و انقلاب در امور مدنی مربوط به آرای صادره از دادگاه‌ها است، در خصوص آرای کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ در صورتی که در رأی صادره کلمه‌ای از قلم افتاده یا زیاد شده باشد، یا در محاسبه اشتباهی صورت گرفته باشد، اصلاح آن منع قانونی ندارد.

مبلغ تخلفات ساختمانی بر مبنای چه زمانی در کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ محاسبه می‌شود؟

با توجه به فتوای مقام معظم رهبری (مدظله‌العالی) مبلغ تخلفات ساختمانی باید بر مبنای زمان تخلف محاسبه شود و طبق رأی شماره ۲۱۰ دوم تیرماه ۱۳۸۷‬ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص تعیین جریمه تخلفات ساختمانی بر مبنای ارزش معاملاتی ساختمان در تاریخ وقوع تخلف محاسبه می‌شود.

رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۴۲ بیست‌وپنجم اردیبهشت‌ماه ۱۳۷۸ اشاره دارد که کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در رسیدگی به ادعای تخلف ساختمانی باید ضمن توجه به قدمت ساختمان، جریمه را بر مبنای ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف تعیین کند.

طبق نظریه حقوقی شماره ۷.۳۳۲۷ پانزدهم بهمن‌ماه ۱۳۷۷ مرجع تعیین ارزش معاملاتی برای برآورد جریمه متخلف، زمان احداث ساختمان و وقوع تخلف است و اگر در زمان وقوع تخلف، اقدام نشده است و بر اثر تورم ارزش معاملات افزایش یافته است، باید افزایش بعدی را ملاک قرار داد.