جرایم تخلفات ساختمانی در "کمیسیون ماده ۱۰۰" چگونه محاسبه می شود؟
کمیسیون ماده ۱۰۰ وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی را دارد یعنی اگر بنایی بدون اخذ پروانه ساخته شود، بنای ساخته شده مطابق با پروانه اخذ شده نباشد یا بعد از پایان ساخت، بخش‌های دیگری به بنا اضافه شود، کمیسیون مذکور به آن رسیدگی می‌کند.
کمیسیون ماده 100 برای همه شهرنشین‌ها به‌ویژه افرادی که درگیر ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک بوده‌اند، نامی آشناست.
این کمیسیون وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی را دارد یعنی اگر بنایی بدون اخذ پروانه ساخته شود، بنای ساخته شده مطابق با پروانه اخذ شده نباشد یا بعد از پایان ساخت، بخش‌های دیگری به بنا اضافه شود، کمیسیون مذکور به آن رسیدگی می‌کند.
با توجه به سیستمی‌شدن فرایند رسیدگی به موارد تخلفات ساختمانی، شهرداری‌های مناطق 22گانه از طریق سامانۀ مادۀ 100 اطلاعات و شکایت از هرکسی را که تخلف کرده باشد در قالب فرم «وضعیت خلاف ساختمانی» به سیستم اداره کل امور اجرایی کمیسیون مادۀ 100 ارسال می‌کنند.
پس از مشخص شدن کمیسیون رسیدگی‌کننده (که به‌صورت تصادفی و کاملاً سیستمی انتخاب می‌شود) و بعد از رعایت تشریفات شکلی و قانونی مبنی بر ابلاغ اخطاریه به ذی‌نفعان (اعم از مالکان و مستأجران) و در نهایت وصول لایحۀ دفاعیۀ آن‌ها از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر، این کمیسیون فرم «وضعیت خلاف» و مدارک و مستندات و محتویات آرشیو الکترونیکی مربوط به آن را بررسی کرده و حکم صادر می‌کند.
شیوۀ رأی‌گیری در خصوص هر شکایت در کمیسیون مادۀ 100 این‌گونه است که با اکثریت 3 رأی موافق صادر می‌شود.کمیسیون حداکثر طی مدت دو ماه از تاریخ توقف عملیات ساختمانی یا اعلام تخلف مکلف است به موضوع رسیدگی کرده و تصمیم خود را اعلام کند.
در مواردی که کمیسیون باید از نظر اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی رأی به تخریب تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانۀ ساختمانی بدهد، طبق تبصرۀ یک مادۀ 100 باید مهلت مناسبی که نباید از 2 ماه بیشتر شود را برای تخلیۀ ساکنان در متن رأی تعیین کند.
برخی تخلفات خط قرمز هستند؛ اغلب این تخلفات به حقوق عمومی مربوط می‌شوند: تخلفات داخلی در مشاعات ساختمانی، تجاوز به گذر و سایر مواردی که با مقررات طرح جامع و تفصیلی یا اصول و ضوابط فنی، شهرسازی و بهداشتی مغایرت داشته باشند. در این‌گونه موارد، کمیسیون مادۀ 100 طبق تبصرۀ یک مادۀ 100، رأی به تخریب تمام یا قسمتی از بنا و برگرداندن آن به وضع مجاز مطابق پروانۀ ساخت خواهد داد.
تخلفات ساختمانی براساس مادۀ 100 قانون شهرداری شامل عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف پروانه است که ممکن است ناشی از رعایت نکردن اصول شهرسازی، اصول بهداشتی، اصول فنی و استحکام بنا و نادیده‌گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان باشد. البته تخلفات دیگری مانند استفادۀ نامناسب از ساختمان و رعایت نکردن سایر ضوابط ویژۀ مربوط به ساختمان با کاربری عمومی هم در ذیل مادۀ 100 رسیدگی خواهند شد.
در دسته‌بندی تخلفات ساختمانی همچنین می‌توان به تخلفات تبدیل و تغییر کاربری اشاره کرد که ممکن است مالک و سازندۀ بنا قبل از شروع ساخت بنا، در مرحلۀ ساخت بنا و پس از ساخت بنا مرتکب آن شوند.
این کمیسیون هر موضوع یا شکایتی را با حضور نمایندۀ شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند و با توجه به لایحۀ کتبی ذی‌نفع بررسی می‌کند. کمیسیون بعد از دریافت لایحۀ دفاعیۀ ذی‌نفعان (صاحب یا مستأجر ملک) حداکثر باید ظرف مدت یک ماه تصمیم نهایی خود را اعلام کند.
حکم کمیسیون در مورد تخلف ساخت بنای بدون پروانه یا تخریب است یا اخذ جریمه، که اولی (تخریب) براساس تبصرۀ یک مادۀ 100 در صورتی صادر می‌شود که بنا مخالف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی ساخته شده باشد و دومی (اخذ جریمه) براساس تبصرۀ 4 مادۀ 100.
در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند رأی به گرفتن جریمه بدهد. مبنای اخذ جریمه دو مؤلفه است: یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان. 2: یک‌پنجم ارزش سرقفلی ساختمان (در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد). هرکدام که مبلغ آن بیشتر باشد از ذی‌نفع گرفته می‌شود و در نهایت کمیسیون، در صورت بلامانع بودن، صدور برگۀ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام می‌کند.
یکی دیگر از تخلفاتی که در کمیسیون مادۀ 100 بررسی می‌شود، تراکم اضافی است. تراکم اضافی زمانی اتفاق می‌افتد که مالک بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمانی بسازد که کمیسیون دربارۀ این نوع از تخلف دو نوع حکم تخریب یا اخذ جریمه صادر می‌کند.
مساحت تخلف، ضریب، ارزش معاملاتی
مأموران بازدید شهرداری مساحت تخلف را با توجه به مندرجات پروانه و بنای احداثی به کمیسیون گزارش می‌کنند. ضریب جریمه‌های تخلفات ساختمانی براساس ضرایب تعیینی به شرح زیر است:
حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی هر مترمربع بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع در حوزۀ استفاده از اراضی مسکونی.
حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع در حوزۀ استفاده از اراضی تجارتی، اداری و صنعتی.
حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای ازبین‌رفتۀ پارکینگ در خصوص احداث نکردن پارکینگ یا غیرقابل‌استفاده‌بودن آن و امکان‌پذیر نبودن اصلاح آن.
به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، البته در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد؛ هرکدام که مبلغ آن بیشتر است. این حکم فقط در صورتی صادر می‌شود که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد.