تشدید رکود در بازار مسکن با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان
رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان اصفهان معتقد است با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان رکود بازار مسکن تشدید می‌شود.
رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان اصفهان معتقد است با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان رکود بازار مسکن تشدید می‌شود.
به گزارش خبرگزاری تسنیم از اصفهان، قانون پیش فروش ساختمان علیرغم آنکه سال 88 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، اما 5 سال طول کشید تا آیین‌نامه‌های اجرایی مواد قانونی آن در هیئت دولت به تصویب رسیده و به دستگاه‌های ذیربط خصوصاً وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شود.
بر اساس این قانون که مهم‌ترین بندهای آن دو موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش فروش از وزارت راه و شهرسازی» و «صدور پیش سند از سوی پیش فروشنده برای پیش خریدار» است، تمام انبوه‌سازان یا سرمایه‌گذاران حوزه ساختمان اعم از مسکونی یا غیر مسکونی مکلف هستند تا برای اجرای فعالیت مورد نظر خود در بخش ساختمان، پس از خرید زمین، از شهرداری جواز ساخت و شناسنامه فنی ملک گرفته و بر اساس این دو مدرک، برای پیش خریداران در دفاتر اسناد رسمی پیش سند صادر کنند که در این مورد، پیش سند عینا کارکرد سند را داراست.
علت تصویب چنین قانونی وجود تعداد زیادی پرونده‌های شکایت در محاکم قضایی از «به اصطلاح انبوه سازان» است که پس از درج تبلیغات در رسانه‌ها و جمع‌آوری مبالغ بالایی پول از مردم، بدون آنکه کوچکترین فعالیتی در آن زمین کرده باشند، متواری می‌شدند.
قرار بود با اجرای این قانون جلوی چنین رخدادهایی گرفته شود؛ چون پیش خریدار با داشتن پیش سند، در عرصه (زمین) با پیش سازنده به صورت مشاعی شریک می‌شود؛ ضمن اینکه پیش خریدار تنها با وجود پیشرفت فیزیکی در کار عمرانی، ملزم به پرداخت تدریجی قدرالسهم خود از ساخت و ساز می‌شود.
بنابراین همه کارها روال قانونی داشته و دیگر از برگزاری تجمعات اعتراضی مالباختگان در مقابل نهادهای حاکمیتی و شکایات متعدد در دستگاه قضایی از کلاهبردارانی که به اسم پیش فروش از مردم پول گرفته و متواری می‌شوند، خبری نخواهد بود. اما از نظر برخی منتقدان و کارشناسان، هم در اصل آن و هم در اجرای آن اشکالاتی وجود دارد:
بر این اساس با احمد تولا رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان اصفهان گفت‌وگویی را انجام داده‌ایم که در ادامه می‌خوانید:
تسنیم: به اعتقاد شما اجرای قانون پیش فروش ساختمان از چه مزایایی برخوردار است؟
تولا: با اجرای این قانون هم پیش‌فروشنده و هم پیش خریدار بسیار متضرر می‌شوند، زیرا پیش‌فروشنده یکی از منابعی که برای ساختمان خود تعریف می‌کند پیش‌فروش است.
به طور حتم با اجرای این قانون امکان پیش‌فروش از پیش‌فروشنده سلب می‌شود و همین شرایط برای پیش خریدار ایجاد می‌شود، زیرا افرادی که طالب خرید ساختمان مسکونی هستند طی یک مرحله توان پرداخت کامل مبلغ را ندارند و علاقمندند به مرور زمان و در دوره‌ای یکساله یا دو ساله هزینه‌ها را پرداخت کنند، اما با اجرای این قانون آنها از این امکان محروم می‌شوند.
تسنیم: نتیجه این اتفاق چیست؟
تولا: عملاً به نقطه‌ای می‌رسیم که سازنده مجبور است واحد مسکونی خود را تمام کند که کمتر از سرمایه‌ای است که می‌تواند از مردم جمع‌آوری کند و خریدار هم مجبور می‌شود که مبلغ مورد نظر را طی یک یا دو چک پرداخت کند و هر دو طرف ضررهای زیادی را متضرر خواهند شد.
در قانون فعلی پیش فروش ساختمان، پیش فروشنده مکلف است به ازای هر پرداخت و هر یک از اقساط، سهمی از شش دانگ ملک را رسماً و با ثبت در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار کند؛ حال اگر خریدار بعد از یکی دو قسط، بقیه اقساط را پرداخت نکند، فروشنده بابت فسخ قرارداد و استرداد سهم‌های واگذار شده از ملک، ناگزیر باید به مراجع قضایی مراجعه کند که این وضعیت، چند سال فروشنده و سایر خریداران ملک را بلاتکلیف گذاشته و سرمایه آنها بازگشتی ندارد.
تسنیم: اجرای این قانون چقدر می‌تواند در رونق بازار مسکن تأثیرگذار باشد و کدام ارگان‌ها در اجرای آن باید ورود کنند؟
تولا: با اجرای این قانون رکود بازار مسکن تشدید می‌شود، اما به دلیل اینکه برخی نهادها و ارگان‌ها باید در اجرای آن دخالت می‌کردند از جمله شهرداری‌ها و اداره ثبت اسناد، آنها راهکار اینکه وارد این مقوله شوند را برای خودشان تعریف نکرده‌اند و اجرایی شدن قانون دچار مشکل شده است.
به عنوان مثال شهرداری باید برای هر واحد مسکونی یک پرونده مجزا صادر می‌کرد، یعنی اگر مجموعه 50 واحدی ساخته شود باید یک پرونده کلی و 50 پروانه کوچک صادر شود و عملاً شهرداری می‌گفت این امر برای ما امکان‌پذیر نیست.
اداره ثبت اسناد همین شرایط را دارد، زیرا به تعداد واحدها باید سند کوچک تهیه و صادر کند که براساس آن اسناد، در دفترخانه‌ها انتقال انجام شود که امکان‌پذیر نبود.
همچنین از لحاظ اجرایی در طول پروژه تغییراتی در معماری طرح توسط پیمانکار اجرایی می‌شود به عنوان مثال نقشه‌ای که از قبل پیش‌بینی شده شاید به دلیل نواقصی احتیاج به تغییر داشته باشد، اما با اجرای این قانون با صدور سند و پروانه مجزا برای هر واحد مسکونی این امکان از سازنده سلب می‌شود و بر کیفیت کار هم بسیار تاثیرگذاری منفی دارد و بنابراین چنین قانونی از نظر ما اجرایی نبوده و نیست.
تسنیم: آیا این قانون برای اجرا در استان اصفهان ابلاغ شده است و عدم اجرای آن در اصفهان چیست؟
تولا: هر چند که این قانون ابلاغ شده اما براساس مذاکراتی که با مسئولان قضایی استان اصفهان شده در حال حاضر خیلی عملیاتی نشده و فقط یک مورد بوده که شنیده‌ام که برای آن حکم صادر شده و متأسفانه دنبال هستند که مسئولان جوابگو باشند.
در همین راستا با معاون دادستان استان اصفهان صحبت کرده‌ایم تا رفع کامل این مشکلات از اجرایی شدن آن در اصفهان جلوگیری شده است.
تسنیم: به اعتقاد شما اجرای این قانون در جلوگیری از پیش‌فروش ساختمان برای چند نفر و کلاهبرداری‌های میلیاردی جلوگیری می‌کند؟
تولا: راهکارش اجرای این قانون نیست. سختگیرانه آن را طراحی کردند، فقط چند مورد پیش‌فروش واحدهای مسکونی به چندین نفر در کشور اتفاق افتاده البته بیشتر در پایتخت بوده است.
البته در اصفهان هم یکی دو مورد رخ داد که در روزهای نخست تخلفات این شرکت سازنده را به مراجع ذی‌صلاح از جمله قضایی و راه و شهرسازی استان اعلام کردیم که این شرکت احتمال تخلفش بالاست تا شرایط را کنترل کنند.
به عنوان مثال انبوه‌سازان شفق در تهران با تبلیغات گسترده در رسانه‌ها پیش‌فروش ساختمان کردند و با تخلفاتی مردم دچار زیان‌های هنگفت شدند و نمایندگان مجلس با مشاهده این موارد اجرای قانون پیش فروش ساختمان به کل کشور بست داده‌اند.
اگر بخواهیم همه را محکوم کنند که یک نفر تخلف کرده اقدام صحیحی نیست، آن فرد با تخلفات و کلاهبرداری‌های خود تمام سرمایه‌های مردم را جمع کرده و متواری شده و اکنون نباید آحاد جامعه به پای این افراد بسوزند و اجرای چنین قانونی صحیح نبوده و دور از انصاف است.