جریان‌سازی حاشیه‌ها در بازار مسکن

وضعیت بازار مسکن‌ اصفهان‌ در طول تابستان‌ 96 را چگونه توصیف می‌کنید؟ افراد زیادی در پاسخ به این سوال می‌گویند که بازار مسکن امسال مانند سال‌های گذشته بود؛البته‌ مسائلی مانند کاهش سود‌سپرده‌ها حاشیه‌ساز شدند؛ ولی وضعیت کلی بازار تفاوتی با سال گذشته نداشت؛ اما افراد زیادی عقیده‌ دارند که تحولات بازار اصفهان در طول‌ تابستان‌ 96 مشکوک بود و احتمالا شروع‌ یک جریان برای تغییراتی اصولی در بازار مسکن خواهد شد. اعداد و ارقام استخراج‌ شده از وضعیت بازار مسکن‌ اصفهان از 11 تا 17 شهریور و مقایسه آن با هفته‌‌های گذشته تا حدی این جریان‌سازی را تایید و حتی رد می‌کند.

بازار خرید و فروش
کارشناسان ابتدای شهریور‌‌‌ پیش‌بینی‌ کردند که قیمت مسکن در این ماه کاهش پیدا می‌کند که حالا با‌توجه به بررسی‌های میدانی تا 17 شهریور این‌ ادعا تایید می‌شود. متوسط قیمت‌ آپارتمان‌های فروشی اصفهان در طول این هفته‌ به 329 میلیون تومان رسید که 46 میلیون تومان کمتر از هفته‌ دوم شهریور‌ است. روند کاهش‌ قیمت آپارتمان در اصفهان اکنون به سومین‌ هفته متوالی رسیده‌است و کارشناسان‌ دلیل آن را افزایش عرضه می‌دانند.درمقابل متوسط قیمت خانه‌های فروشی سطح شهر‌ با افزایش 57 میلیون تومانی همراه بود و از 521 میلیون تومان به 578 میلیون تومان رسید. این افزایش نشان‌دهنده‌ گران‌شدن قیمت خانه در اصفهان نیست بلکه بررسی‌ داده‌های قبلی نشان می‌دهد که نوسان‌های 20 تا 100 میلیون تومانی در این بازار طبیعی هستند. ضمن‌اینکه قرار‌گرفتن این میانگین بر اعدادی کمتر از 700 میلیون‌ تومان خودش، نشان دهنده‌ قیمت مناسب خانه‌‌های فروشی اصفهان در طول شهریور است. وضعیت قیمتی بازه‌های مختلف در طول این هفته‌ به صورت جدول‌ یک است.برای اولین بار در سال 96 تعداد آپارتمان‌های فروشی اصفهان با قیمت‌ بالاتر از 700 میلیون تومان به کمتر از 5 درصد رسیده‌است. در مقابل تعداد آپارتمان‌هایی با قیمت کمتر از 200 میلیون تومان نیز برای نخستین بار طی چند هفته‌گذشته افزایش زیادی را تجربه کرده‌است؛ اما بازه‌های قیمتی خانه‌ در اصفهان کاملا طبیعی و مانند هفته‌‌های گذشته است؛ با این تفاوت که در شهریور‌ مدام سهم بازه‌های بالاتر از 400 میلیون تومان کم و سهم بازه‌های پایین‌تر از 500 میلیون تومان بیشتر می‌شود. در طول هفته‌گذشته از هر 10خانه‌ فروشی پنج مورد قیمتی کمتر از 400 میلیون تومان داشتند. با این‌ تفاسیر در طول این‌ هفته‌ بازار وضعیت خوبی برای خانه‌ها و آپارتمان‌های ارزان‌ قیمت داشت.

بازار رهن‌ و اجاره
قیمت رهن و اجاره‌ همزمان در بازار مسکن‌ اصفهان افزایش یافت؛ البته نوسان قیمت رهن آنچنان زیاد نیست؛ ولی متوسط قیمت‌ اجاره از 11 تا 17 مرداد به یک میلیون و 280 هزار تومان رسیده‌است. پس از کاهش سود بانکی‌ و البته از ابتدای تابستان متوسط قیمت‌ اجاره در اصفهان مرتب در حال افزایش است. در طول این‌ هفته‌ نیز کمترین اجاره برابر با 320هزار تومان و بیشترین دو میلیون و 500هزار تومان بود.اما قیمت‌ رهن با افزایشی چهار میلیون تومانی از 24میلیون به 28 میلیون تومان رسید. کمترین و بیشترین قیمت‌ رهن در طول این هفته‌ نیز به ترتیب برابر است با پنج میلیون و 75 میلیون تومان. با این‌ تفاسیر هر چند شرایط بازار اجاره‌بها نسبت به دو هفته‌ ابتدایی تابستان خوب است؛ ولی‌ به نظر می‌رسد مبلغ معاملات برای مستاجران از شرایط ایده‌آل چند هفته‌ گذشته فاصله گرفته و در حال افزایش قیمت است.

وضعیت مناطق مختلف اصفهان‌ در بازار مسکن
بزرگ‌ترین بورس خرید‌ و فروش مسکن بازار اصفهان طی هفته سوم‌ شهریور در دو محله‌ فلاطوری‌ و گلستان بود. محله‌ فلاطوری از نظر میزان معاملات در هفته‌‌های گذشته همیشه‌ رکورددار بوده و در این هفته‌ نیز بیش از 10 درصد از معاملات مسکن سطح شهر در این محله انجام شد.به صورت کلی وضعیت بازار مسکن در هر دو محله‌ به‌قرار جدول دو است.افزایش عرضه مسکن در محله‌ فلاطوری طی هفته‌های گذشته باعث شده تا متوسط قیمت‌ آپارتمان‌های فروشی آن محل کاهش پیدا کند. مثلا در هفته‌ دوم شهریور میانگین قیمت‌ آپارتمان‌های فروشی فلاطوری 357 میلیون تومان بود که در هفته‌ سوم شهریور‌ به 268 میلیون تومان رسید. محله‌ گلستان‌ نیز شرایطی شبیه به فلاطوری دارد و قیمت‌ املاک‌فروشی‌اش تقریبا در حد فلاطوری است؛ با این تفاوت‌ که کمی‌ گران‌تر هستند. شاید اگر میزان‌ عرضه‌ ملک در گلستان مانند فلاطوری شود، قیمت‌های دو محله کاملا مانند یکدیگر هستند.

نام هفته‌ سوم شهریور: آپارتمان‌های ارزان و کم‌طرفدار
شلوغ‌ترین مناطق اصفهان در بازار مسکن شامل محله‌هایی می‌شود که قیمت آپارتمان‌های فروشی معمولا کمتر از 400 میلیون تومان است؛ البته‌ این قضیه استثنا‌ هم دارد. مانند محله میرزا‌طاهر که چند هفته‌ رکورددار میزان عرضه در بازار مسکن بود. ولی در طول تابستان آپارتمان‌های ارزان زیادی برای فروش قرار گرفت، در حالی که متقاضی نداشتند. حجم‌ آپارتمان‌های فروشی در محلات متوسط شهر نشان‌ می‌دهد که آپارتمان‌های بین 200 تا 400 میلیون تومان طرفداران‌ کمی دارند؛ البته تقاضا برای آپارتمان‌های کمتر از 200 میلیون تومان بالاست؛ ولی افراد کمی حاضرند برای خرید ملک با قیمت بین 200 تا 400 میلیون تومان در مناطق متوسط شهر پولی پرداخت کنند.گفت‌وگو بامشاوران املاک و تعداد زیادی از متقاضیان آپارتمان نشان می‌دهد که بیشتر افرادی که بالاتر از 300 میلیون و کمتر از 450 میلیون تومان پول دارند، برای خرید ترجیح‌ می‌دهند در یک محله‌ لوکس صاحب یک آپارتمان‌ معمولی شوند تا اینکه در یک محله‌ معمولی یک آپارتمان لوکس بخرند؛ بنابراین حجم‌ بالایی از آپارتمان‌های فروشی با قیمت بین 300 تا 450 میلیون تومان در مناطق متوسط شهر خریداران زیادی ندارند.کارشناسان براین‌باورند که این رفتار به ضرر‌ مردم تمام خواهد شد؛ زیرا در بلند‌مدت فاصله‌ قیمت بین محلات‌ معمولی و لوکس شهر بیشتر خواهد شد. وقتی حجم‌ تقاضا در مناطق معمولی پایین باشد بدون شک با کاهش قیمت‌ همراه خواهد بود و در مقابل تقاضای زیادی برای آپارتمان‌های معمولی مناطق لوکس نیز به افزایش قیمت‌ آنها منجر می‌شود تا در نتیجه قیمت‌ها در مناطق لوکس روز‌به‌روز بیشتر و در مناطق متوسط هر روز کمتر از دیروز شود.البته بعضی از مشاوران املاک این مسئله را کاملا عادی توصیف می‌کنند؛ زیرا توزیع قیمت‌ها در بازار مسکن اصفهان را منطقی نمی‌دانند. براساس این ادعا فاصله قیمت‌ مسکن در محلات‌ لوکس و معمولی شهر‌های بزرگ کشور به شدت‌ زیاد است؛ ولی در اصفهان حتی محلات معمولی نیز بالاشهر و پایین شهر دارند! تعدادی از مشاوران املاک با سابقه‌ اصفهان می‌گویند که این‌ رفتار مردم باعث‌می‌شود تا افرادی که قیمت‌ املاک‌ خود را مناطق معمولی اصفهان‌ بی‌دلیل بالا
برده‌اند مجبور به ارائه‌ تخفیف شوند و شاید به تعبیر آنها قیمت‌ها در بازار مسکن‌ شهر متعادل شود.

جدول شماره یک
بازه قیمتی(تومان) آپارتمان خانه
کمتر از 200 میلیون 17درصد -
200 تا 400 میلیون 59درصد 50درصد
400 تا 700 میلیون 21درصد 28درصد
بیشتر از 700 میلیون 3درصد 22درصد

جدول شماره 2
نام محله ارزان‌ترین آپارتمان (تومان) گران‌ترین آپارتمان (تومان) متوسط‌ قیمت (تومان)
فلاطوری 80 میلیون 560 میلیون 268 میلیون
گلستان 160 میلیون 600 میلیون 269 میلیون