بورس مسکن چیست؟
یک دکترای مدیریت مالی گفت: بورس مسکن یکی از راه‌های کنترل بازار مسکن است و امیدواریم توسط آن شفاف‌سازی قیمت‌ها صورت گیرد البته این امر مستلزم آن است که عرضه و تقاضا در مقابل هم قرار گیرند. اگر قرار باشد عرضه‌ها به ۲ بخش تقسیم شود و بخشی از مسکن خارج از بورس عرضه شود راه‌اندازی بورس مسکن فایده‌ای برای کشور نخواهد داشت.
میثم باقری کوپایی در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: عده‌ای مسکن را دارایی می‌دانند به همین دلیل این بازار در کنار بازارهای ارز و بورس جزو بازارهایی است که مردم تمایل به سرمایه‌گذاری در آن را دارند.
وی تشریح کرد: در بازار بورس معمولاً سرمایه‌گذاران باید ضررهایی را تجربه کرده و از حضور در این بازار ترس داشته باشند به همین جهت باید مطالعه و تحقیق کنند؛ اما این موارد در خصوص بازار مسکن مصداق ندارد و مردم عادت کردند که مسکن خریداری کنند چون همیشه قیمت‌ها رو به بالا بوده است، در بدبینانه‌ترین حالت اگر ۱۰ درصد کاهش قیمت در بازار مسکن رخ دهد قیمت‌ها ثابت می‌ماند و معاملات به‌راحتی صورت می‌گیرد.
این کارشناس ارشد بازار سرمایه افزود: این اندیشه باعث شده که این کلاس دارایی با بازاری همچون بورس متفاوت باشد. صعود و فرود بورس باعث می‌شود که مردم بیشتر دقت کنند و با اطلاعات بیشتر وارد آن شوند و در آن تجربه شکست را هم داشته باشند. در سال جاری افراد بسیاری بدون اطلاع وارد بازار بورس شدند و اکنون با افت این بازار نقدینگی خود را از بورس خارج کرده و وارد بازارهایی همچون مسکن می‌کنند.
بورس مسکن یکی از راه‌های کنترل بازار مسکن
وی عنوان کرد: بورس مسکن یکی از راه‌های کنترل بازار مسکن است و امیدواریم توسط آن شفاف‌سازی قیمت‌ها صورت گیرد البته این امر مستلزم آن است که عرضه و تقاضا در مقابل هم قرار گیرند. اگر قرار باشد عرضه‌ها به ۲ بخش تقسیم شود و بخشی از مسکن خارج از بورس عرضه شود راه‌اندازی بورس مسکن فایده‌ای برای کشور نخواهد داشت. باید سازوکاری اتخاذ شود که عرضه مسکن تنها در بورس مسکن اتفاق بیفتد.
باقری کوپایی تصریح کرد: در بخش تقاضا نیز می‌توان با ایجاد صندوق‌هایی مردم را به‌صورت غیرمستقیم به سمت بازار بورس تشویق کرد تا سهامدار این شرکت‌ها شوند.
وی خاطرنشان کرد: با تشکیل بورس مسکن معاملات سایر بورس‌ها و تسهیلات مسکن به‌مانند بورس کالا در فرابورس عرضه خواهد شد، با تشکیل بورس مسکن معاملات گواهی سپرده کالایی در بستر بورس انجام خواهد شد. احتمالاً سامانه جدا ایجاد شود و یا اینکه معاملات در فرابورس انجام شود.
انجام تمام معاملات در بورس مسکن
این دکترای مدیریت مالی اظهار کرد: برای بورس مسکن باید صندوق‌های «زمین و ساختمان» و صندوق‌های «ریت یا املاک و مستغلات» تشکیل شود. با راه‌اندازی بورس مسکن معاملات فیزیکی مسکن در آن انجام خواهد شد ضمن اینکه تأکید بر آن است هر آنچه مربوط به مسکن است در بورس مسکن انجام شود.
وی با تأکید بر اینکه قیمت مصالح ساختمانی نسبت به ارزش زمین تأثیر کمتری در قیمت مسکن دارد، اشاره کرد: اغلب مصالح ساختمانی در بورس کالا عرضه می‌شود و تقاضای خاص خود را دارد ولی متأسفانه آهن‌آلات با قیمت دلار نوسان می‌کند که این امر روی تقاضا تأثیر دارد و بازارها از این لحاظ شبیه به هم هستند.
باقری کوپایی یادآور شد: در کشورهای دیگر مانند سنگاپور بورس املاک و مستغلات تشکیل و ساختاری شبیه بورس دارد، معمولاً قیمت‌های مسکن در این بورس‌ها عرضه می‌شود و مردم به آن مراجعه و خریداری می‌کنند، قرار است در بورس مسکن ایران سازوکار جداسازی انجام شود که در دیگر کشورهای دنیا مرسوم نیست و تنها ۲ یا سه کشور بدین گونه عمل می‌کنند.
وی گفت: در حال حاضر قیمت دلار حدود ۳۰ هزار تومان است و فعلاً تأثیر خود را روی بازار مسکن نگذاشته است اگر طی ۲ هفته آینده قیمت دلار کاهش پیدا نکند شاهد افزایش قیمت در این بازار نیز خواهیم بود.
تقاضای سفته‌بازی نباید وارد بازار مسکن شود
این کارشناس ارشد بازار سرمایه با تأکید بر اینکه بازار مسکن ایران نیازمند ساماندهی است، بیان کرد: متأسفانه عدم ساماندهی این بازار منجر به پولشویی می‌شود و بعضاً افرادی که بخواهند پولشویی کنند سرمایه خود را به سمت بازار مسکن سوق می‌دهند.
وی خاطرنشان کرد: بازار مسکن نیازمند شفاف‌سازی بوده و شفاف‌سازی به طریق بورس یا سایر روش‌ها ضروری است. «بورس املاک و مستغلات» می‌تواند در راستای شفاف‌سازی این حوزه کمک کند، با این عمل مشخص خواهد شد که قیمت‌ها چگونه است و چه کسی مسکن خریداری کرده و چه کسی فروخته است.
باقری کوپایی بابیان اینکه تقاضای سفته‌بازی نباید وارد بازار مسکن شود، تصریح کرد: کسی که قصد سرمایه‌گذاری دارد نباید نقدینگی خود را وارد بازار مسکن کند. دلالان باانگیزه سفته‌بازی ملکی را می‌خرند تا بعداً بفروشند که این یک معضل بزرگ است.
وی اشاره کرد: متأسفانه برنامه‌ریزی خوبی برای عرضه مسکن نداشتیم چراکه باید بیشتر به عرضه مسکن انبوه توجه می‌کردیم، سیاست‌گذاران همیشه تقاضا واقعی را می‌بینند اما باید بدانیم آنچه قیمت‌ها را بالا می‌برد تقاضای سفته‌بازی است.
این کارشناس ارشد بازار سرمایه تصریح کرد: به دلیل بیمار بودن اقتصاد کشور، برنامه‌ریزی خوبی در کشور وجود ندارد و وقتی‌که قیمت از دستشان خارج می‌شود تقاضای سفته‌بازی موجب می‌شود که قیمت‌ها روند دیگری را طی کنند.
وی عنوان کرد: با برنامه‌ریزی می‌توانیم عرضه و تقاضای مسکن در پنج سال آینده را پیش‌بینی و اجرایی کنیم ولی وقتی افزایش قیمت دلار مانند روند کنونی پیش می‌آید و عملاً عرضه‌ای وجود ندارد نقاط ضعف مشخص می‌شود.
بازار مسکن باید از شکل سنتی خارج شود
باقری کوپایی در پایان گفت: از هر راهکاری که باعث کنترل تقاضای سفته‌بازی مسکن و شفاف‌سازی شود استقبال خواهیم کرد خواه مالیات و یا سایر روش‌ها باشد. باید بازارهای مسکن از شکل سنتی و معاملاتی که در گوشه و کنار کشور انجام‌شده خارج شود و ساختار پیدا کند. وقتی مالیات بر خانه‌های خالی مطرح می‌شود و دولت برای سفته بازاران مالیات تعیین می‌کند این امر موجب کاهش سفته‌بازی می‌شود.