بازار مسکن روی ریل رونق؟

هفته‌ آخر تیر‌ماه در بازار مسکن اصفهان، هفته‌ شکست‌ روند‌ها بود. در حالی قیمت‌ها طی سه‌ هفته‌ ابتدایی تیر‌ماه با یک روند مشخص تغییر می‌کردند که از 24 تا 30 تیر تمام روند‌های این ماه شکسته‌ شد. مثلا میانگین قیمت آپارتمان طی سه‌ هفته‌ مدام در حال کاهش بود تا اینکه در هفته‌ آخر تیر‌ماه به یک‌باره تغییر پیدا کرد؛ ولی بررسی تغییرات قیمتی یک ماه گذشته نشان می‌دهد که نخستین‌ ماه از تابستان، یعنی دقیقا زمانی که هر سال مسکن با افزایش قیمت رو‌به‌رو بود، حالا کاهش قیمت را تجربه می‌کند. مشاوران املاک می‌گویند کاهش قیمت مسکن در تیر‌ماه شاید به معنای چشم‌ در چشم شدن رونق با بازار مسکن پس از چند سال باشد.

بازار خرید و فروش
روند‌ها شکسته‌ شد، بنابراین میانگین قیمت‌ آپارتمان پس از سه هفته‌ کاهش در هفته‌ آخر تیر‌ماه از 332 میلیون به 508 میلیون تومان رسید. البته در مجموع قیمت‌ آپارتمان در طول تیر کاهش یافت؛ زیرا هفته‌ اول تابستان میانگین قیمت آپارتمان‌های فروشی 770 میلیون تومان بود و حتی با وجود افزایش قیمت هفته‌ آخر، این میانگین با کاهشی 262 میلیون تومانی به 508 میلیون تومان رسیده است. در مقابل خانه‌های فروشی اصفهان پس از سه هفته‌ افزایش قیمت در هفت روز پایانی تیر‌ ماه ارزان شده‌اند.میانگین قیمت خانه‌های فروشی اصفهان در هفته‌ سوم تیر برابر با یک میلیارد و 319 میلیون تومان بود که در هفته‌ آخر تیر به 525 میلیون تومان رسید. ناگفته نماند که این میانگین در هفته‌ ابتدایی تیر‌ماه برابر با 553 میلیون تومان بود. در مجموع این اطلاعات نشان می‌دهد که قیمت خانه و آپارتمان در طول تیر با کاهش رو‌به‌رو بوده است. وضعیت قیمتی بازه‌های مختلف به صورت جدول یک است.براساس جدول یک سهم آپارتمان‌های 400 تا 700 و 700 میلیون به بالا آنقدر زیاد است که میانگین 508 میلیون تومانی قیمت‌ آپارتمان در این هفته توجیه می‌شود. در مجموع 48 درصد از آپارتمان‌‌های فروشی این هفته بیشتر از 400 میلیون تومان قیمت‌ گذاری شده‌‌‌اند، ضمن اینکه سهم بازه‌ کمتر از 200 میلیون تومان با کاهش شدیدی نسبت به هفته‌ قبل رو‌به‌ رو شده‌ است. بازه آپارتمان‌های فروشی اصفهان با قیمتی کمتر از 200 میلیون تومان در هفته‌ سوم‌ تیر حدود 36 درصد بود که در این هفته به 19 درصد کاهش‌ یافته‌است. از آن طرف کاهش شدید میانگین قیمت خانه در هفته‌های سوم و چهارم تیر نیز احتمالا به خاطر افزایش بازه 200 تا 400 میلیون تومان باشد. در هفته‌ سوم تیر‌ماه هیچ خانه‌ای با قیمتی کمتر از 200 میلیون و 200 تا 400 میلیون تومان برای فروش قرار نگرفت در حالی که در هفته‌ آخر این ماه فقط 50 درصد از خانه‌های فروشی دقیقا در بازه 200 تا 400 میلیون تومان قرار دارند. البته کاهش سهم‌ بازه‌ خانه‌های بیشتر از 700 میلیون تومان از 80 درصد در هفته‌ سوم به 13 درصد در هفته‌ آخر تیر‌ماه نیز تاثیر زیادی بر میانگین این هفته‌ داشت.

بازار رهن‌ و اجاره
میانگین قیمت رهن آپارتمان از 24 تا 30 تیرماه معادل 53 میلیون و اجاره‌ برابر با دو میلیون تومان بود. در طول این هفته آپارتمان‌های اجاره‌ای قیمت سنگینی داشتند که شاید دلیل اصلی آن عرضه‌ آپارتمان در محلات لوکس اصفهان باشد. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که حجم‌ زیادی از آپارتمان‌های اجاره‌ای در هفته‌ آخر تیرماه از محلات گران‌ قیمت اصفهان هستند. به همین دلیل اعداد ثبت شده در این هفته‌ گاهی عجیب و به دور از باور هستند. مثلا آپارتمانی با اجاره‌ سه میلیون تومان یا رهن 220 میلیون تومانی تنها چند مورد از آنها هستند. اما بازار رهن‌ و اجاره آپارتمان‌های ارزان‌ قیمت در هفته‌ مورد بررسی رونق زیادی نداشت. مشاوران املاک می‌گویند که بیشتر مستاجران و صاحب‌خانه‌ها برای اینکه پورسانتی برای پیدا کردن مستاجر جدید نپردازند خودشان برای تمدید یک سال دیگر قرار داد به توافق رسیده‌اند.

وضعیت مناطق مختلف اصفهان در بازار مسکن
29 درصد از آپارتمان‌هایی که از 24 تا 30 تیر در اصفهان برای فروش قرار گرفته‌اند در دو محله‌ خرم و فلاطوری هستند که البته سهم فلاطوری به مراتب بیشتر است. عرضه‌ و تقاضا در این دو محله معمولا ثابت است و کمتر افزایش می‌یابد، ولی در طول این هفته‌ به طرز عجیبی در این دو محله آپارتمان برای فروش قرار گرفت که وضعیت هر‌ کدام از آنها به صورت جدول دو است.دو‌ محله فلاطوری و خرم یک ویژگی مشترک دارند؛ بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که قیمت آپارتمان در هر دو تقریبا ثابت است و نوسان زیادی ندارد. مثلا اگر امروز به یک مشاور املاک در فلاطوری مراجعه کنید از هر 100 مورد آپارتمان فروشی فقط یک مورد از آنها در بازه‌ 240 تا 300 میلیون تومان قرار نمی‌گیرد. تمام بخش‌های این دو محله تقریبا قیمت یکسانی دارند در حالی که مناطقی دیگر اصفهان هر‌گز از این ویژگی پیروی نمی‌کنند. مثلا در کاوه آپارتمان 60 میلیون تومانی عرضه می‌شود و در بعضی از بخش‌ها آپارتمان 700 میلیون تومانی نیز وجود دارد.

نام هفته‌ آخر تیر: ریشه کن شدن رکود از بازار مسکن
مشاوران املاک زیادی در سطح شهر اصفهان بر این‌باورند که اگر قیمت خانه و آپارتمان کاهش پیدا کند، رکود این بازار ریشه‌کن خواهد شد، زیرا بررسی‌ها نشان می‌دهد که افراد زیادی قصد فروش دارند و در مقابل متقاضیان زیادی هم در بازار وجود دارد، ولی معمولا توان پرداخت‌ این قیمت‌ها را ندارند. البته کارشناسان می‌گویند که بعید است قیمت مسکن کاهش پیدا کند ولی بررسی‌های آماری اصفهان زیبا نشان می‌دهد که لااقل در تیر‌ماه ‌هم قیمت خانه و هم آپارتمان با کاهشی چند درصدی رو‌به‌رو بوده است.شاید کاهش قیمت‌ها در این ماه شدید نباشد ولی فراموش نکنید که همه‌ ساله با شروع فصل تابستان قیمت‌ خانه و آپارتمان افزایش می‌یافت. حتی فروشندگان زیادی چند ماه صبر می‌کردند تا در تابستان ملک خود را به قیمت بالاتری بفروشند، در حالی که در ماه اول تابستان امسال نه تنها قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده‌ است بلکه داده‌ها نشان می‌دهد که میانگین قیمت‌ها با کاهشی چند درصدی رو‌به‌رو بود.آیا کاهش قیمت‌ها در مرداد و شهریور نیز ادامه خواهد داشت؟ کسی پاسخ این سوال را نمی‌داند؛ ولی کارشناسان با سناریو سازی اثبات می‌کنند که اگر حجم تقاضا در روز‌های آینده تغییری نکند احتمالا قیمت مسکن باز هم کاهش می‌یابد؛ ولی اگر تقاضا تقویت شود احتمالا باید شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم. البته مشاوران املاک امیدی به تغییر در حجم تقاضا ندارند.

جدول شماره یک
بازه قیمتی(تومان) آپارتمان خانه
کمتر از 200 میلیون 19% -
200 تا 400 میلیون 33% 50%
400 تا 700 میلیون 34% 37%
بیشتر از 700 میلیون 14% 13%

جدولل شماره دو
نام محله میزان عرضه میانگین قیمت (تومان) ارزان‌ترین(تومان) گران‌ترین(تومان)
فلاطوری 59% 255 میلیون 240 میلیون 300 میلیون
خرم 41% 465 میلیون 430 میلیون 500 میلیون