طرح نجات دهک‌های کم‌درآمد کلید خورد؛ «مسکن استیجاری عمومی» راهکار بحران مالکیت در کلانشهرها

در حالی که تب قیمت‌ها در بازار مسکن کلانشهرها همچنان می‌تازد و صدای خرد شدن رؤیای خانه‌دار شدن میلیون‌ها ایرانی از دهک‌های کم‌درآمد به گوش می‌رسد، یک طرح نجات‌بخش و کاملاً جدید در دولت چهاردهم رونمایی شد. در همایش بزرگ انبوه‌سازان کشور در اصفهان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با لحنی قاطع، بر یک حقیقت تلخ اما غیرقابل انکار تأکید کرد: توان مالی دهک‌های یک تا چهار درآمدی برای مالکیت مسکن در شهرهای بزرگ به صفر رسیده است. این اعتراف رسمی، راه را برای اعلام یک سیاست محوری باز کرد؛ سیاستی که می‌خواهد مسیر را از مالکیت ناممکن، به استیجار پایدار و عمومی تغییر دهد. اما آیا این تنها تغییر پارادایم کافی است؟ یا انبوه‌سازان نیز باید شیوه‌های سنتی خود را تغییر دهند؟

 

سیاست دولت چهاردهم؛ «مسکن استیجاری عمومی»؛ پاسخ به نیاز اقشار کم‌درآمد

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در سخنرانی خود در همایش بزرگ انبوه‌سازان کشور در سالن اجلاس سران اصفهان، جزئیات سیاست جدید دولت برای مواجهه با بحران مسکن را تشریح کرد. طاهرخانی با تأکید بر ناتوانی مالی بخش عظیمی از جامعه در بازار کنونی، گفت:

• ناتوانی دهک‌های پایین: وی صریحاً اعلام کرد که دهک‌های یک تا چهار درآمدی جامعه دیگر توان مالکیت‌ مسکن در کلانشهرها را ندارند. این ناتوانی، نیاز به یک راه‌حل متفاوت را ضروری می‌کند.

• معرفی راه‌حل استراتژیک: به گفته وی، بهترین راه حل برای پاسخگویی به مسکن کم درآمدها، مسکن استیجاری عمومی است. این طرح به عنوان یکی از سیاست‌های جدید وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم، با هدف پاسخگویی به نیازهای مسکن اقشار متوسط و پایین جامعه تعریف شده است.

• تولید انبوه؛ خلأ رکود اقتصادی: طاهرخانی حوزه مسکن را دارای ویژگی‌های منحصر به فردی دانست که آن را از سایر بازارها متمایز می‌کند و گفت: بازار مسکن قابل درک بودن برای عموم مردم جامعه است. او افزود که نیاز به تولید انبوه مسکن دستکم تا ۱۰ سال آینده وجود دارد و در شرایطی که اقتصاد کشور با رکود مواجه است، مسکن یکی از حوزه‌هایی است که می‌تواند این خلأ را جبران کند. وی همچنین اشاره کرد که مسکن پیچیده‌ترین موضوعی است که دولت‌ها با آن مواجه هستند و مشکل مسکن در کلانشهرها یک معضل جهانی است.

 

تغییر در ساخت‌وساز: لزوم نمادسازی و کیفیت‌گرایی

معاون وزیر راه و شهرسازی، علاوه بر تشریح سیاست‌های کلان دولت، به انبوه‌سازان به عنوان دو بال اصلی صنعت ساختمان، توصیه‌های حیاتی برای بقا و رونق در شرایط فعلی بازار ارائه کرد:

• اهمیت نمادسازی: وی تأکید کرد که موضوع نمادسازی و ساخت باکیفیت توسط انبوه‌سازان و سازندگان ساختمان برای جذب مشتری باید مورد توجه جدی قرار گیرد. این مقام مسئول افزود: بدون توجه به نمادسازی نمی‌توان مشتری را پیدا کرد و امروز دیگر تصور هرچه بسازیم به فروش می‌رسد دیگر جوابگو نیست.

• توجه مشتری به کیفیت: وی خاطرنشان ساخت: امروز مشتریان به کیفیت و نماد ساختمان توجه و دقت دارند و نمادسازی می‌تواند انبوه‌سازان و سازندگان را از سایر سازندگان متفاوت و متمایز کند. وی با اشاره به وضعیت بازار گفت: برندسازان در شرایط کنونی رکود بازار هم مشتریان خود را دارند و واحدهای مسکونی را پیش‌فروش می‌کنند.

 

 حمایت دولتی و حل موانع تولید؛ عرضه زمین و رفع موانع در شورای عالی مسکن

طاهرخانی در بخش دیگری از سخنان خود، به سیاست‌های حمایتی وزارت راه و شهرسازی برای تسهیل فعالیت سازندگان اشاره کرد:

• عرضه زمین: وی اعلام کرد که یکی از سیاست‌های اصلی وزارت راه و شهرسازی در این دوره، عرضه زمین به انبوه‌سازان برای ساخت مسکن است و باید طرح‌هایی با بازدهی اقتصادی مناسب برای سازندگان ساختمان تعریف کنیم تا این موضوع برای آن‌ها نیز سودآور باشد.

• رفع موانع: معاون وزیر راه از برنامه‌ریزی برای حل مشکلات عملیاتی خبر داد و گفت: بحث رفع موانع تولید را در نخستین جلسه شورای عالی مسکن با حضور رئیس‌جمهور در دستور کار قرار خواهیم داد.

• دو بال صنعت ساختمان: او تأکید کرد که نظام مهندسی و مجموعه سازندگان و انبوه‌سازان دوبال اصلی صنعت ساختمان و اجرای مقررات ملی ساختمان در کشور هستند. وی در نهایت خاطرنشان کرد: «ما در این دوره برای وصل کردن آمدیم و در تلاشیم تا این شکاف را برطرف کنیم و با همدلی و همراهی، صنعت ساختمان را پویا کنیم.»

 

 بازار مسکن اصفهان در ۱۴۰۴؛ رکود، افزایش اجاره و چالش‌های ۲۰ هزار واحدی انبوه‌سازان

به گزارش «اصفهان امروز»، در شرایطی که سیاست‌های کلان در سطح ملی در حال تغییر است، وضعیت بازار مسکن در اصفهان در سال ۱۴۰۴ ترکیبی از رکود نسبی در خرید، افزایش تدریجی قیمت‌ها، و فشار سنگین بر مستأجران را نشان می‌دهد.

۱. وضعیت بازار قیمت و اجاره‌بها

• روند قیمت: پس از رکود ناشی از بحران‌های اخیر، قیمت مسکن در مناطق مختلف اصفهان افزایش تدریجی را نشان می‌دهد. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان از ۳۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان در مناطق مختلف شهر متغیر است؛ قیمت‌ها در مناطق مرکزی و شمالی بالاتر بوده و مناطق جنوبی و حاشیه‌ای افزایش کمتری داشته‌اند.

• فشار اجاره: اجاره‌بها به ویژه برای مستأجران فشار زیادی آورده و چند سالی است نرخ رشد اجاره‌بها از نرخ تورم عمومی پیشی گرفته است.

• پروژه‌های ملی: در طرح ملی مسکن، بیش از ۲۴ هزار واحد در قالب پروژه‌های مختلف در استان شروع شده که پیشرفت فیزیکی آن‌ها بین ۵۰ تا ۶۵ درصد گزارش شده است.

 

۲. چالش‌ها و موانع اصلی انبوه‌سازان اصفهان

انبوه‌سازان اصفهان، که فعالیت این گروه بیش از ۶۵۰۰ پروژه با بیش از ۲۶ هزار واحد را شامل می‌شود، تأمین‌کننده آرامش اجتماعی و سرمایه اجتماعی محسوب می‌شوند. با این حال، موانع متعددی فعالیت آن‌ها را تحت تأثیر قرار داده است:

• چالش‌های مالی و اقتصادی: افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت، کاهش سودآوری را به دنبال داشته و همچنین کمبود نقدینگی و دشواری در دریافت تسهیلات بانکی از مهم‌ترین موانع شروع پروژه‌ها است.

• موانع اداری و قوانین ساخت: بروکراسی‌های اداری، طولانی بودن فرآیند اخذ مجوز و پروانه ساخت و مقررات سختگیرانه شهرداری‌ها سبب تأخیر و افزایش هزینه‌ها شده است.

• مشکلات زیربنایی و شهری: مساله کم‌آبی و کاهش منابع آب در اصفهان یکی از موانع جدی در توسعه پروژه‌ها است و برخی پروژه‌ها به علت نبود زیرساخت‌های آب‌رسانی متوقف شده‌اند.

 

راهکارهای توسعه و تأمین مالی؛ استفاده از ظرفیت بازار سرمایه و مشارکت

تحلیل‌ها نشان می‌دهند رونق انبوه‌سازی می‌تواند به بهبود شاخص‌های کمی و کیفی مسکن منجر شود و علاوه بر رفع نیاز مسکن، موجب رونق ده‌ها صنعت وابسته دیگر نیز بشود. برای تحقق این مهم، راهبردهایی برای انبوه‌سازان و دولت مطرح شده است:

• راهبردهای انبوه‌سازان: افزایش عرضه، جذب سرمایه‌گذاران و بهبود فرآیندهای اجرایی از جمله راهبردهای مهم است. همچنین توجه به کیفیت ساخت، رفع مسائل اجتماعی و نوآوری در طراحی محلات از الزامات توسعه پایدار در منطقه محسوب می‌شود.

• تسهیلات مالی و نقدینگی: برای تسهیل تأمین مالی، پیشنهاد شده است که کمیته‌های تأمین مالی تخصصی تقویت شده و از ظرفیت بازار سرمایه مانند انتشار اوراق بدهی یا مشارکت (صکوک) و صندوق سرمایه‌گذاری پروژه (زمین و ساختمان) استفاده شود. همچنین گسترش مدل‌های مشارکتی بین دولت، شهرداری و بخش خصوصی حیاتی است.

• ابزارهای نوین مالی: انبوه‌سازان می‌توانند از ابزارهایی چون عرضه سهام شرکت پروژه در بورس و انتشار اوراق سلف موازی استاندارد (فروش متری واحدها قبل از تکمیل) برای جذب سرمایه خرد و کلان و مدیریت ریسک استفاده کنند.

• توصیه‌های کلیدی: حمایت دولت، تسهیل اعطای وام و کاهش موانع اداری می‌تواند به کاهش رکود و افزایش توان ساخت و عرضه مسکن کمک کند.