مستأجران در انتظار ساماندهی بازار اجاره مسکن
بررسی روند بلندمدت افزایش اجاره‌بها، حاکی از آن است که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت تأثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد اما نکته حائز اهمیت این است که چرا این بازار ساماندهی نمی‌شود.
به گزارش فارس، سال‌هاست با آغاز فصل و انتقالات در بازار مسکن، نرخ اجاره‌بها دستخوش تحولات می‌شود و هر بار نیز دولت‌ها تلاش دارند با اجرای برنامه‌هایی به نوعی این بازار را ساماندهی کنند اما هیچ‌گاه برنامه‌های آن‌ها کارساز نشده است.
بعضی کارشناسان وزارت راه‌وشهرسازی بر این باور هستند که یکی از راه‌های ساماندهی بازار اجاره‌بها متعادل شدن عرضه و تقاضا است که این مهم می‌تواند با اجرای برنامه‌های بلندمدت ساخت‌وساز برای اقشار هدف محقق شود. آن‌ها بر این باور هستند که می‌توان همانند سایر کشورها صنعت اجاره‌داری را در کشور راه‌اندازی شود. البته این ایده هم از جمله ایده‌هایی است که از درون وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است و مشخص نیست چه مطالعاتی از آن پشتیبانی می‌کند و میزان موفقیت آن چقدر خواهد بود.
عباس فرهادیه مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی پیش‌تر، یکی از روش‌های ساماندهی بازار اجاره‌بها را ورود استارتاپ ها دانسته و گفته بود چون استارت آپها بستر مناسبی برای انتقال اطلاعات دارند بهتر می‌توانند به شفاف شدن قراردادهای اجاره کمک کنند.
او با بیان اینکه آغاز اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران به مصوبه مجلس نیازی ندارد، گفت: تأثیر اجرای این طرح از طریق ایجاد شفافیت در بازار اجاره است. برنامه ما این است که در سال جاری این مؤسسات از طریق استارت آپ ها تشکیل و شروع به فعالیت کنند.
او در خصوص شاخص‌های نظام اجاره‌داری حرفه‌ای نیز گفت: در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به‌صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی می‌آید و این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند.
این اقدام سال‌هاست که در کشورهای اروپایی به‌خصوص آلمان در حال اجرا است.
* راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای
علی دینی‌ترکمانی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه هر نوع سیاست برای ساماندهی بازار مسکن باید از مجرای درست انجام شود معتقد است در این زمینه استفاده از توان بخش خصوصی چه به لحاظ فنی و چه از نظر مالی می‌تواند راهگشا باشد.
او با بیان اینکه آورده مالی بخش خصوصی باید مانند تسهیلات و اعتبارات بانکی عمل کند به پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی توضیح داد: به این معنا که از طریق عواید مشارکت با دولت در حوزه تامین مسکن ملکی و استیجاری هزینه سرمایه‌گذاری و سود متعارف سرمایه‌گذاری برای او پوشش داده شود.
دینی ترکمانی گفت: به‌عنوان‌مثال استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای راهکار بسیار مناسبی است که از محل دریافت اجاره‌بهای واحدهای عرضه شده به بازار اجاره سود و بازگشت اصل سرمایه او ممکن خواهد شد. بااین‌حال همانند روشی که دولت در ساخت و بهره‌برداری از آزادراه‌ها دنبال می‌کند مالکیت واحدهای استیجاری ساخته شده در اختیار دولت خواهد بود، اما تا زمان بازگشت اصل سرمایه و سود متعارف سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذار، بخش خصوصی از عواید اجاره این واحدها بهره‌مند خواهد شد.
او ادامه داد: در نبود یک سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای نظام‌مند و ساماندهی شده این التهابات و فعالیت‌های سوداگرانه به مراتب بیش از حالتی است که خانوارها به واحدهای مسکونی استیجاری به نرخ اجاره معقول دسترسی داشته باشند؛ بنابراین درصورتی‌که دولت در برنامه‌ها و سیاست‌های خود راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار خود قرار دهد می‌توان نسبت به کاهش التهابات و فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن به واسطه کاهش سطح تقاضا برای خرید مسکن امیدوار بود.
اما نکته‌ای که همواره در اذهان وجود دارد این است که آیا نرخ اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است و وقتی قیمت مسکن افزایش می‌یابد نرخ اجاره‌بها نیز به تبعیت از آن رشد خواهد کرد؟ کارشناسان و فعالان بازار مسکن این روزها بر این باور هستند که تورم عمومی نقش بسزایی در نرخ اجاره‌بها ایفا می‌کند و حال که تورم عمومی حدود 42 درصد است پس نباید انتظار داشت که نرخ اجاره‌بها زیر این عدد اعلام شود.
چندی پیش روحانی رئیس‌جمهور در دیدار با مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی رشد نرخ اجاره‌بها را 30 درصد اعلام کرده بود.
* همواره رشد اجاره‌بها متناسب با رشد قیمت مسکن نیست
حسام عقبایی نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید نرخ اجاره‌بها تابع قیمت مسکن بوده و هست بنابراین این موضوع در تمام دنیا حاکم بوده است.
او می‌افزاید: اما اینکه رشد اجاره‌بها باید همواره متناسب با رشد قیمت مسکن باشد این‌طور نیست؛ بنابراین بهتر بود با توجه به وضعیت اقتصادی مردم نرخ اجاره‌بها در سال ۹۸ بیش از 20 درصد افزایش نیابد.
هرچند پیش‌بینی‌ها حاکی از این بود که رشد نرخ اجاره‌بها در سال ۹۸ نسبت به سال گذشته حداکثر 20 درصد و در نهایت ۳۰ درصد باشد ظاهرا این‌طور نبوده و رشد نرخ اجاره‌بها بیش از این اعداد بود.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارش جدید خود تاکید کرده که نرخ رشد اجاره‌بها بیشتر تحت تأثیر نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد.
* رشد نرخ اجاره‌بها مثل قیمت مسکن هیچ‌گاه جهشی نیست
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با اشاره به اینکه زمانی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد نرخ اجاره‌بهای مسکن نیز صعودی می‌شود و وقتی قیمت مسکن افت می‌کند اجاره‌بها نیز نزولی خواهد شد گفت: اما این‌گونه نیست که چون قیمت مسکن 100 در صد افزایش یافت نرخ اجاره‌بها نیز 100 درصد رشد کند.
او ادامه داد: قیمت اجاره‌بهای مسکن تابعی از قیمت مسکن است اما این‌گونه نیست که با رشد جهشی قیمت مسکن نرخ اجاره‌بها نیز جهشی افزایش یابد. چراکه نرخ اجاره‌بها تناسبی برای خود دارد و مالکان نیز به‌خوبی می‌دانند که اگر نرخ اجاره‌بها را بیش‌ازپیش افزایش دهند واحد مسکونی آن‌ها خالی خواهد ماند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: حال که قیمت مسکن افت پیدا کرده نرخ اجاره‌بها نیز به تبع آن تا حدودی افت خواهد کرد؛ بنابراین گزارشی که می‌توان ارائه کرد این است که در تمام مناطق نرخ اجاره‌بها کاهش داشته است.
* رشد قیمت مسکن به معنی رشد بسیار بالای اجاره‌بها نیست
مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه رشد قیمت مسکن به معنی رشد بسیار بالای اجاره‌بها نیست گفت: اگر رفتار بازار اجاره‌بهای مسکن در ۳۰ سال گذشته بررسی شود، متوجه می‌شویم که اجاره‌بها بر خلاف خریدوفروش که هر ۴ سال یک‌بار دچار رونق و افزایش قیمت می‌شود، سالانه از یک رشد مشخص برخوردار می‌شود.
این کارشناس مسکن ادامه داد: اجاره‌بها هر سال با یک افزایش قیمت مواجه می‌شود و این‌طور نیست که مثل قیمت مسکن بخواهد ۴ سال یا ۵ سال بدون رشد باقی بماند.
روانشادنیا خاطرنشان کرد: در بازار اجاره همواره رشد خزنده قیمت‌ها را شاهد هستیم پس اگر قیمت مسکن جهش یافت به آن معنا نیست که باید منتظر جهش نرخ اجاره‌بها در فصل نقل و انتقالات باشیم.
به گفته او البته نرخ اجاره‌بها تابع قیمت مسکن و ارزش پول نیز هست و اگر التهابات ارزی نداشته باشیم، بازار اجاره نیز کمتر دستخوش تحولات می‌شود.
به نظر می‌رسد باز هم فصل نقل و انتقالات به روزهای پایانی خود می‌رسد و حال نزار مستأجران درگیر و دار اجرای برنامه‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت به فراموشی سپرده شده و فرصت‌ها در حال سوختن است. اگرچه نرخ اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است اما بر اساس گفته‌های کارشناسان و مسئولان تورم عمومی نقش پررنگ‌تری نسبت به قیمت مسکن برای تعیین اجاره‌بها ایفا می‌کند. پس دولت‌ها می‌توانند با اجرای برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت نرخ اجاره‌بها را در صورتی کنترل کنند که تورم عمومی نیز کنترل شود.
تورم عمومی در واقع معدل عمومی تغییر قیمت کالاها و خدمات ظرف یک سال گذشته است.
به هر روی ماه‌هاست که صحبت از ساماندهی بازار اجاره می‌شود در حالیکه تورم عمومی بالای 40 درصد است؛ اما به گفته فرهادیه مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار بود تا مردادماه مبانی نظری نظام اجاره‌داری نهایی و به نوعی نظام اجاره‌داری ساماندهی شود؛ اما ظاهرا این برنامه نیز به فصل نقل و انتقالات امسال نرسیده است و مشخص نیست مانند دیگر برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی درباره بازار مسکن چه زمانی عملیاتی خواهد شد.