نقاط ضعف و قوت ودیعه مسکن مستاجران
هنوز دولت به‌طور رسمی مبلغ وام ودیعه مسکن را اعلام نکرده است اما دو روز قبل برخی خبرگزاری‌ها میزان این تسهیلات را بین ١٠ تا ٧٠میلیون تومان اعلام و بار دیگر تأکید کردند که قرار است مستأجرها صرفا سود ١٨درصدی این وام را پرداخت کنند و موجر باید اصل آن را درپایان قرارداد به بانک برگرداند.
کارشناسان مسکن معتقدند در شرایط اقتصادی ایران روزهایی که تحت‌تأثیر تحریم‌های خارجی و شیوع ویروس کرونا با نوسانات شدید همراه شده و توان خرید مردم هم نسبت به سال‌های گذشته حدودا یک‌سوم کاهش پیدا کرده است، وام ودیعه مسکن می‌تواند تا حدودی به مستأجرها برای مقابله با افزایش حداقل دوبرابری قیمت اجاره‌ها نسبت به یک‌سال اخیر کمک کند اما از سوی دیگر این نگرانی هم وجود دارد که با توزیع نقدینگی مجدد در سطح جامعه، بازارهای مختلف تحت‌تأثیر قرار بگیرد و تورم رشد کند.
وام ودیعه و افزایش اجاره‌بها
کشورهای مختلف دنیا بعد از شیوع ویروس کرونا با تهیه بسته‌های حمایتی سعی کردند مستأجرها را از نگرانی نجات دهند؛ مثلا برای چندماه افزایش اجاره‌بهای خانه‌ها را ممنوع اعلام کردند و از سوی دیگر، با تخفیف‌هایی ازجمله مالیاتی به موجرها این فرصت را دادند که از مزایای بانکی بهره‌مند شوند. در ایران هم بعد از شیوع ویروس کرونا، شیب افزایش قیمت اجاره‌بها صعودی‌تر شد، تا آنجا که در تهران بین ٤٠ تا ١٠٠درصد افزایش پیدا کرد. یک مشاور املاکی در منطقه راه‌آهن تهران که عمدتا کارگرنشین است و اقشار کم‌درآمد جامعه در آنجا زندگی می‌کنند، به «شهروند» می‌گوید: «دو‌سال پیش با ٩٠میلیون تومان می‌شد یک خانه ٧٠متری خرید اما حالا با همین پول حتی نمی‌توان آن خانه را اجاره کرد.
یک‌نفر چند روز پیش خانه ٧٥متری ١٥سال ساختش را ١٠٠میلیون تومان رهن کامل گذاشته بود.» یک مشاور املاکی دیگر در منطقه انقلاب تهران هم می‌گوید: «اجاره‌ها حداقل دوبرابر نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرده است؛ مثلا یک زیرزمین ٤٥متری را گذاشته‌اند ٤٠میلیون تومان رهن با ماهی ٢میلیون و ٥٠٠هزار تومان اجاره. یکی از دوستان من در منطقه پیچ‌شمیران تهران بنگاهی دارد. می‌گفت الان به خانه ٦٣ متری نوساز برای اجاره که ٧٥میلیون تومان رهن با ماهی ٢میلیون تومان اجاره نیاز دارد.» بیش از ٣٠درصد ایرانی‌ها و حدود ٤٢درصد تهرانی‌ها مستأجرند. برخی از آنها مجبور شده‌اند در همین چندماه اخیر برای اجاره‌خانه، طلاهای خود را بفروشند یا اینکه بیش از دو وام بگیرند. سعید که تازه ازدواج کرده است، می‌گوید: «من و همسرم وام ازدواج‌مان ٣٠میلیون تومانی بود. یک وام ٢٥میلیون تومانی دیگر هم گرفتیم که مجموعا ٨٥میلیون تومان شد و توانستیم یک خانه در منطقه بهارستان اجاره کنیم. من ماهی یک‌میلیون و ١٠٠هزار تومان هم اجاره می‌دهم.»
وام ودیعه چقدر است؟
دولت در ماه‌های اخیر دو تصمیم برای کنترل اجاره‌بها گرفت؛ اول اینکه دستور داد حداکثر سقف مجاز اجاره‌بها برای تمدید باید ٢٥درصد باشد. براساس مصوبه دولت، حداکثر سقف افزایش اجاره‌بها در تهران ٢٥درصد، در کلانشهرها٢٠درصد و در سایر شهرها ١٥درصد خواهد بود. معاون مسکن وزیر راه‌وشهرسازی گفت: «در هفت کلانشهر بالای یک‌میلیون نفر جمعیت شامل مشهد، اصفهان، تبریز، اهواز، قم، شیراز و کرج سقف اجاره‌بها تا ۲۰درصد، درشهر تهران تا ۲۵درصد و در سایر شهرها تا ١٥درصد تعیین شده که مشمول مستأجری می‌شود که به تعهداتش عمل کرده باشد و به‌عنوان «مستأجر بد» در نظام قضائی شناخته نشود.»
سیاست دوم دولت برای حمایت از مستأجرها، پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن است که البته همچنان درحال بررسی است. البته رئیس‌جمهوری چندی پیش به وزیر مسکن دستور داد پرداخت این وام از مردادماه آغاز شود. چند روز پیش برخی گمانه‌زنی‌ها از سقف ١٠٠میلیون تومانی این وام حکایت داشت و خبرگزاری مهر نیز پریروز با انتشار خبری نوشت: «بانک‌های عامل به مستأجران تهران‌نشین و ساکن هفت کلانشهر تسهیلات ودیعه مسکن (پول پیش) هفت مدل وام از ۱۰ تا ۷۰میلیون تومان و به فاصله ۱۰میلیون تومان در هر طبقه، اعطا کنند.» مستأجران قرار است صرفا سود این تسهیلات را پرداخت کرده و اصل آن را موجر در پایان قرارداد به بانک برگرداند. نرخ سود آنی تسهیلات، ۱۸درصد تعیین شده است. این وام صرفا به دارندگان قراردادهای رسمی اجاره میان موجر و مستأجر پرداخت شده و متقاضیان باید کد رهگیری دریافت کرده باشند.
محل شناسایی خانوارهای مشمول این تسهیلات نیز سامانه‌های اطلاعاتی نهادهای حمایتی، بانک اطلاعات رفاه ایرانیان و سامانه دریافت یارانه اعلام شده است. البته محمود محمودزاده، معاون وزیر راه‌وشهرسازی مبالغ اعلام‌شده را تکذیب و از نهایی‌شدن مبلغ وام ودیعه مسکن تا آخر هفته خبر داده و گفته است: «به‌طور مشترک با بانک مرکزی مباحث مختلف حمایتی از قشر مستأجران درحال پیگیری است و تا آخر هفته مبلغ نهایی وام ودیعه و شرایط آن اعلام خواهد شد.» پیش از این، وزیر راه‌وشهرسازی گفته است که واحدهای مسکونی مشمول وام ودیعه مشخص شده که در تهران به خانه‌های زیر ۷۵متری و در سایر شهرها کمتر از ۹۰متری تعلق می‌گیرد؛ همچنین مستأجران باید قرارداد رسمی با موجر داشته و پس از ثبت آن در دفاتر مشاوران املاک یا دفاتر اسناد رسمی، کد رهگیری دریافت کرده باشند.
نقاط ضعف و قوت ودیعه مسکن
پرداخت وام مسکن به مستأجرها می‌تواند به بخشی از آنها برای تأمین نقدینگی مورد نیازشان برای اجاره‌خانه کمک کند. فخرالدین زاوه، کارشناس اقتصاد مسکن درباره وام ودیعه مسکن به مهر گفت: «یکی از نکات مثبت این طرح، کاهش رقم اقساط تسهیلات ودیعه مسکن، صرفا در حد رقم سود این وام است و مستأجر نیازی به پرداخت اصل وام ندارد؛ چون این تسهیلات در اختیار مالک قرار می‌گیرد و پس از اتمام دوره قرارداد مالک و مستأجر، این مبلغ به بانک بازگردانده می‌شود و بانک می‌تواند مجدداً آن را به مستأجر دیگری پرداخت کند و این چرخه همچنان ادامه می‌یابد.» این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: «با توجه به اینکه در خبرها گفته شده رقم این تسهیلات در چه حول و حوشی است، شاید اثرگذاری چندانی در بهبود اجاره‌نشینی خانوارها نداشته باشد؛ به‌خصوص که رشد اجاره‌بها در ماه‌های اخیر در پایتخت سنگین بوده و ممکن است تعدادی از خانواده‌ها توانایی پرداخت این ارقام را نداشته باشند اما به هرحال همین که بخشی از کمبود مبلغ ودیعه مسکن آنها با این تسهیلات تأمین شود و مستأجر هم صرفا سود آن را به بانک برمی‌گرداند، می‌تواند در تمدید قراردادهای رهن و اجاره برخی دهک‌های درآمدی
اثرگذار باشد.»
زاوه، مقایسه نقاط ضعف و قوت این تسهیلات را مجموعا به سمت مثبت‌بودن این طرح دانست و تصریح کرد: «با درنظرگرفتن شرایط کرونایی که بسیاری از خانوارها ضربه خورده‌اند، دولت موظف به تأمین شرایطی برای بهبود زندگی خانواده‌هاست. با توجه به اینکه برخی موجران، از افزایش پول پیش استقبال می‌کنند، اعطای این تسهیلات می‌تواند کمکی به حال بخشی از خانوارهای مستأجر باشد. البته ممکن است که افزایش قدرت اقتصادی مستأجر، تا حدودی موجر را به تکاپوی بهره‌برداری از این قدرت اقتصادی بیندازد که درنتیجه می‌تواند اثر ثانویه بر بازار اجاره مسکن داشته باشد ولی قطعا این اثرگذاری، تناظر یک به یک ندارد».
این کارشناس مسکن درباره اینکه آیا این تسهیلات تورم‌زاست یا خیر، هم گفت: «با توجه به اینکه، این تسهیلات از محل معادل ریالی بخشی از تسهیلات صندوق توسعه ملی به بنگاه‌های آسیب‌دیده از کروناست، این ۷۵هزار‌میلیارد تومان نقدینگی به هرحال به بازارهای دارایی تزریق می‌شد؛ چه بهتر که این تسهیلات به افزایش قدرت مستأجران منتج شود، شاید حتی شدت تزریق نقدینگی با استفاده از تسهیلات ودیعه مسکن که هدف‌گذاری مشخصی دارد، کمتر از وام کرونایی باشد.» دولت در هفته‌های آینده وام ودیعه مسکن را در اختیار گروهی از مستأجرها قرار می‌دهد. این وام می‌تواند به این افراد در اجاره خانه کمک کند اما شرایط اقتصادی کشور به شکلی است که نیاز به تداوم این حمایت‌ها کاملا احساس می‌شود، آن‌هم درشرایطی که دولت با کاهش درآمدهایش مواجه است و تبعات اقتصادی ویروس کرونا همچنان پابرجاست.